오늘 미주 중앙일보에 LA와 남가주 부동산 시장에 관한 기사가 실렸습니다.
기사 내용을 보면 LA 한인타운을 포함한 남가주 시장은 점점 바이어 마켓 쪽으로 기울고 있다는 분석이 나옵니다.
매물이 늘고, 경쟁은 줄고, 집이 팔리는 기간은 길어지고, 가격 인하 압력도 커지고 있다는 내용입니다.
또한 원하는 가격을 받지 못한 셀러들이 매물을 철회했다가 나중에 다시 리스팅하는 경우도 늘고 있다고 합니다.
그런데 이 내용을 그대로 뉴저지 시장, 특히 Bergen County, Palisades Park, Fort Lee 인근 시장에 적용하기에는 조금 무리가 있습니다.
LA와 뉴저지는 같은 미국 부동산 시장 안에 있지만, 현재 시장의 흐름은 분명히 다릅니다.
LA/남가주 시장의 핵심은 “바이어 마켓 신호”입니다
중앙일보 기사에서 본 LA와 남가주 시장의 핵심은 이렇습니다.
LA 지역 바이어들의 선택지는 예전보다 많아졌습니다.
하지만 재미있는 점은, 바이어 마켓 신호가 나타나는데도 거래량이 크게 늘지 않고 있다는 것입니다.
왜 그럴까요?
가장 큰 이유는 여전히 높은 이자율입니다.
바이어 입장에서는 월 페이먼트 부담이 너무 커졌기 때문에, 집값이 더 내려와야 한다고 생각합니다.
반면 셀러들은 팬데믹 이후 올라간 가격을 기억하고 있습니다.
그래서 쉽게 가격을 낮추려고 하지 않습니다.
결국 바이어와 셀러의 기대 가격 차이가 커지면서 시장이 움직이지 않는 것입니다.
쉽게 말하면, LA 시장은 지금 **“바이어 마켓으로 가고는 있지만, 가격 기대 차이 때문에 거래가 막혀 있는 시장”**이라고 볼 수 있습니다.
뉴저지는 아직 확실한 바이어 마켓이라고 보기 어렵습니다
그렇다면 뉴저지는 어떨까요?
뉴저지 전체 시장을 보면 아직 가격이 잘 버티고 있습니다.
거래량은 예전보다 줄었지만, 가격이 크게 내려갔다고 보기는 어렵습니다.
특히 Bergen County는 여전히 강한 지역 중 하나입니다.
Palisades Park, Fort Lee, Edgewater, Tenafly, Closter, Ridgewood, Paramus처럼 뉴욕 출퇴근이 가능하거나 학군, 생활 편의성, 한인 커뮤니티 수요가 있는 지역은 아직도 수요가 꾸준합니다.
물론 예전처럼 아무 가격에 올려도 바로 팔리는 시장은 아닙니다.
하지만 LA처럼 확실히 바이어가 주도권을 잡았다고 보기도 어렵습니다.
뉴저지는 지금 **“거래량은 줄었지만, 낮은 재고가 가격을 받쳐주는 시장”**에 가깝습니다.
공통점은 있습니다: 높은 이자율
LA와 뉴저지 모두 공통적으로 영향을 받는 부분은 바로 이자율입니다.
현재 모기지 이자율은 여전히 바이어들에게 큰 부담입니다.
2020년, 2021년처럼 3% 안팎의 낮은 이자율에 익숙했던 분들에게는 지금의 6%대 이자율이 매우 부담스럽게 느껴질 수밖에 없습니다.
예를 들어 같은 가격의 집을 사더라도, 이자율이 3%일 때와 6% 중후반일 때의 월 페이먼트는 완전히 다릅니다.
그래서 바이어들은 이렇게 생각합니다.
“이자율이 이렇게 높은데, 집값은 좀 내려와야 하는 것 아닌가?”
반대로 셀러들은 이렇게 생각합니다.
“우리 동네는 아직 매물이 부족하고, 예전에 이 가격에도 팔렸는데 왜 내가 가격을 낮춰야 하지?”
이 차이가 바로 현재 시장의 핵심입니다.
바이어는 월 페이먼트를 보고 있고,
셀러는 과거 고점 가격을 기억하고 있습니다.
이 기대 차이가 거래를 느리게 만들고 있습니다.
LA와 뉴저지의 가장 큰 차이: 재고 부족
LA 기사에서는 매물이 늘고, 철회되는 매물도 늘고, 가격 조정 압력이 커지고 있다고 설명합니다.
뉴저지에도 가격이 너무 높은 매물은 비슷한 현상이 있습니다.
쇼잉이 적고, 피드백이 안 좋고, 결국 가격을 낮추거나 잠시 시장에서 내리는 경우도 있습니다.
하지만 뉴저지 전체, 특히 Bergen County는 아직 재고가 충분하지 않습니다.
좋은 위치, 좋은 컨디션, 적절한 가격의 매물은 여전히 빠르게 움직입니다.
특히 Fort Lee, Palisades Park, Edgewater, Tenafly, Cresskill, Closter, Ridgewood, Paramus 같은 지역은 바이어 수요가 계속 있습니다.
그래서 뉴저지는 LA처럼 “바이어들이 확실히 주도권을 잡은 시장”이라기보다는,
**“가격에 민감해진 셀렉티브 마켓”**이라고 보는 것이 더 맞습니다.
Palisades Park 시장은 조금 더 섬세하게 봐야 합니다
Palisades Park는 특히 조금 더 조심해서 봐야 합니다.
이 지역은 한인 수요, 뉴욕 접근성, 듀플렉스와 타운홈 수요, 투자 목적 수요가 함께 섞여 있는 지역입니다.
하지만 바이어들의 눈높이는 확실히 높아졌습니다.
요즘 바이어들이 특히 민감하게 보는 부분은 다음과 같습니다.
첫째, 가격 대비 실내 크기입니다.
집은 새것이어도, 바이어가 느끼기에 좁으면 바로 반응이 약해집니다.
둘째, 주차와 driveway 구조입니다.
Palisades Park의 듀플렉스나 타운홈에서는 주차 편의성이 매우 중요합니다.
셋째, 세금 부담입니다.
집값만 보는 것이 아니라, 세금까지 포함한 월 페이먼트를 계산합니다.
넷째, 렌트 수익 가능성입니다.
투자자 바이어들은 예전보다 훨씬 더 숫자를 꼼꼼히 봅니다.
렌트가 얼마 나오는지, cap rate가 맞는지, 유지비는 얼마나 되는지 계산합니다.
다섯째, 마감재와 레이아웃입니다.
새집이라고 무조건 좋은 반응이 나오는 것은 아닙니다.
평면이 어색하거나, 마감재 선택이 바이어 취향과 맞지 않으면 반응이 약할 수 있습니다.
그래서 Palisades Park 시장은 폭락하는 시장이라기보다는,
좋은 가격의 매물은 움직이고, 가격이 높거나 단점이 분명한 매물은 오래 걸리는 시장이라고 보는 것이 맞습니다.
렌트 시장도 LA와 뉴저지는 다릅니다
기사에서는 LA 렌트 시장도 하락세라고 설명하고 있습니다.
남가주 지역은 렌트가 내려가고 있고, 일부 지역에서는 팬데믹 이후 고점보다 꽤 낮아졌다는 내용입니다.
뉴저지도 전체적으로 보면 렌트 상승세가 예전보다 약해진 것은 맞습니다.
하지만 Bergen County는 아직 렌트 수요가 강한 편입니다.
특히 뉴욕 출퇴근이 가능하거나 교통이 편리한 지역은 렌트 수요가 계속 있습니다.
다만 모든 렌트 매물이 잘 나가는 것은 아닙니다.
오래된 유닛, 가격이 높은 유닛, 주차가 불편한 유닛, 세탁기나 편의시설이 부족한 유닛은 예전보다 조정이 필요할 수 있습니다.
즉 뉴저지 렌트 시장도 “무조건 강하다”가 아니라,
지역과 컨디션에 따라 차이가 커진 시장이라고 봐야 합니다.
셀러에게 드리고 싶은 말씀
지금 뉴저지 시장이 나쁜 것은 아닙니다.
하지만 예전처럼 아무 가격에 올려도 팔리는 시장은 아닙니다.
특히 이자율 때문에 바이어들의 월 페이먼트 부담이 커졌기 때문에, 가격이 조금만 높아도 쇼잉은 줄고 피드백은 냉정해집니다.
셀러 입장에서는 “우리 집은 특별하다”라고 생각할 수 있습니다.
물론 맞습니다. 모든 집에는 장점이 있습니다.
하지만 시장은 결국 최근에 실제로 팔린 comparable sale, 즉 sold comp를 기준으로 움직입니다.
지금은 처음부터 현실적인 가격 전략이 매우 중요합니다.
처음 가격을 너무 높게 잡으면, 시장에서 오래 머물고, 나중에는 오히려 더 큰 가격 조정을 해야 할 수도 있습니다.
바이어에게 드리고 싶은 말씀
바이어 입장에서는 예전보다 협상 기회가 생긴 것은 맞습니다.
하지만 뉴저지, 특히 Bergen County에서 큰 폭의 가격 하락을 기다리는 것은 현실적이지 않을 수 있습니다.
좋은 위치, 좋은 컨디션, 적절한 가격의 매물은 여전히 경쟁이 있습니다.
대신 오래된 매물, 가격이 조정된 매물, 단점이 있는 매물은 예전보다 협상 여지가 있습니다.
중요한 것은 모든 집에서 완벽한 딜을 기다리는 것이 아니라,
내가 지킬 조건과 양보할 조건을 먼저 정하는 것입니다.
위치, 크기, 컨디션, 학군, 교통, 예산 중에서 무엇이 가장 중요한지 정해야 합니다.
그래야 좋은 기회가 왔을 때 빠르게 판단할 수 있습니다.
결론
LA와 남가주 시장은 바이어 마켓 신호가 더 강하게 나타나고 있습니다.
매물이 늘고, 가격 조정 압력이 커지고, 렌트 시장도 약해지는 모습이 보입니다.
하지만 뉴저지, 특히 Bergen County / Palisades Park / Fort Lee 인근 시장은 조금 다릅니다.
거래량은 줄었고 바이어들은 훨씬 까다로워졌지만,
여전히 낮은 재고와 꾸준한 수요가 가격을 받쳐주고 있습니다.
그래서 현재 뉴저지 시장을 한마디로 정리하면 이렇게 말씀드릴 수 있습니다.
LA는 ‘바이어 마켓인데 거래가 막힌 시장’에 가깝고,
뉴저지는 ‘아직 셀러 우위가 남아 있지만 바이어들이 훨씬 까다로워진 시장’에 가깝습니다.
지금은 셀러도, 바이어도 시장을 냉정하게 봐야 하는 시기입니다.
셀러는 과거 가격이 아니라 현재 시장 가격을 봐야 하고,
바이어는 막연한 폭락 기대보다 현실적인 기회를 찾아야 합니다.