1. How Do Mortgages Work? 고정 이자율 모기지(Fixed-Rate Mortgages) VS 변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgages) 모기지는 고정 이자율 모기지와 변동 이자율 모기지로 구분할 수 있다. 고정 이자 모기지(Fixed-Rate Mortgages)는 고정 이자율(Fixed-Rate)로 모기지를 갚는다. 고정 이자율 모기지는 이자율 변동 위험이 없어 변동 이자율 모기지보다 이자율이 높다. 따라서, 현재의 이자율로 오랜 기간(최소 10년 이상) 동안 모기지를 갚을 예정이면 고정 이자 모기지를 선택한다. 변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgages, ARMs)는 처음 3~10년 동안은 고정 이자율이고, 이후는 시장 이자율 변동에 따라 이자율이 변한다. 예를 들어, 5/1 ARM 모기지는 5년 동안은 고정 이자율로 모기지로 갚다가 6년부터는 시장 이율에 따라 변동한 이자율로 모기지를 갚아야 한다. Refinancing 리파이낸싱은 현재의 모기지를 페이오프하고, 새로운 모기지 론을 받는 것이다. 일반적으로 이자율이 내려가거나 신용점수가 좋아져서 더 좋은 조건으로 모기지 론을 받을 수 있을 때 리파이낸싱을 한다. 2. Pre-Approval vs Pre-Qualification Pre-Qualification이란? Pre-Qualification은 Borrower가 제공한 정보(소득, 빚, 자산, 신용점수 등)를 바탕으로 어떤 모기지 론이 얼마까지 가능한지를 확인해 보는 것이다. Pre-Approval 융자 사전 승인(Pre-approval letter)은 Loan Officer가 바로워(Borrower)의 소득, 신용점수, 고용 상태를 확인하고, 가능한 융자 금액을 보여주는 문서다.…

▶문= 최근 융자를 신청하면 주택감정이 잘 안 나온다고 하는데 감정가가 구입가보다 적게 나오면 집을 비싸게 사는 셈이 되나요?▶답= 주택감정(Appraisal)이란 주택의 현 시세에 대한 공인감정사의 의견을 말합니다. 감정사는 정해진 규칙에 따라 주택의 현 시세를 객관적으로 확인하는 절차를 거쳐 그 결과로 감정서 보고서를 작성하여 렌더에게 제출하는데 이는 렌더가 융자를 해줄 때 반드시 필요로 하는 서류입니다.  렌더는 주택의 매매가와 감정가를 비교해서 낮은 값을 LTV(Loan to Value)를 결정하는 기준으로 삼습니다. 따라서 감정가가 구입가보다 적게 나올 경우에는 애초에 계획했던 다운페이먼트보다 더 많이 다운을 해야 하거나 그럴 여건이 못되어 LTV가 80%를 넘어설 경우에는 PMI (Private Mortgage Insurance)를 추가로 낼 수도 있게 됩니다.이렇게 융자의 조건이 달라지면 손님이 집을 안 사는 경우가 발생할 수 있으므로 셀러는 다운페이먼트를 많이 하는 바이어를 선호합니다. 요즘처럼 집값이 오르는 시기나 경쟁이 치열해 프리미엄을 얹어서 사는 경우에는 감정가가 잘 안 나오는 경향이 있습니다. 왜냐하면 감정사들은 최근 주변에 팔린 집들의 가격을 기준으로 감정가를 산정하는데 이미 팔린 집들의 가격이 대부분 낮기 때문입니다. 이처럼 감정가는 기본적으로 이웃의 비슷한 주택의 최근 판매가와 시장 트렌드에 가장 큰 영향을 받습니다. 여기서…

점보론(Jumbo loan)은 Federal Housing Finance Agency에서 정한 금액(2021년 $548,250, 2022년 $647,200) 이상의 모기지 론이다. 점보론은 미국 정부(Fannie Mae or Freddie Mac)에서 보증해 주지 않는 모기지 론이다. 점보론(Jumbo loan) 특징은? 점보론은 론 금액이 크고,  미국 정부(Fannie Mae or Freddie Mac)에서 보증해 주지 않기 때문에 렌더 입장에서 리스크가 크다. 따라서, 모기지 이자율도 일반 컨벤셔널 론보다 높고, 론을 받으려면 까다로운 조건(높은 신용점수, 인컴, 자산 등)들을 통과해야 한다. 점보론  장점은? 점보론의 장점은 컨포밍론 제한보다 큰 금액을 빌릴 수 있는 점이다. 론 금액이 크면 바잉파워(buying power)가 증가되고, 집 선택이 폭이 넓어진다. 또한 적은 다운페이로 원하는 집을 구매할 수 있다 점보론 주요 고객은? 일반 컨포밍론 한계 이상의 고가의 주택을 구매하려면 점보론은 필수다. 점보론의 주요 고객은 HENRY(High Earners, Not Rich Yet)다. 즉, 높은 월 페이먼트를 감당할 수 있는 신용 점수가 높은 고소득자다.  점보론(Jumbo loan) 이자율은? 점보론 이자율은 일반 컨벤셔널 모기지론 보다 높고, 렌더간의 이자율 차이도 일반 컨벤셔널 론보다 크다. 이자율이 높은 이유는 미국 정부가 보증해 주지 않기 때문에 렌더의 입장에서 리스크가 크기 때문이다. 변동 이자 점보론(Jumbo ARMs)도 고려 이자 부담이 적은 변동 이자 점보론(Jumbo…