상업용 부동산 리스 형태

그로스 리스, 넷 리스 상업용 부동산을 소유하고 있는 투자자들은 대부분 처음에 입주자와 맺는 리스 계약 상태에 따라 부동산의 가치 또한 많은 변수가 생길 수 있다.  리스는 보통 그로스 리스와 넷 리스로 나뉘는데, 대부분 오피스 관련 건물들은 그로스 리스가 많고 상가 경우에는 보통 넷 리스로 이루어져 있다.그로스 리스는 대부분 건물주가 그 건물을 유지하는데 들어가는 비용들을 지불하는데 이는 건물에 대한 재산세, 보험, 전기세, 수도세, 청소비용, 시큐리티 비용 등이 포함돼 있고 입주자들은 이런 비용들과 상관없이 건물주에게 렌트비를 지불하면 된다.넷 리스는 위와는 반대로 입주자들이 건물을 유지하는 데 필요한 전반적인 비용들을 지불하게 되어 있다.  따라서 넷 리스를 맺을 때는 입주자들은 그곳의 시장 조사를 해서 건물주가 요구하는 비용들이 적절한지 또한 렌트비 이외 들어가야 하는 비용들이 자신들의 예산에 맞는지 등을 고려해 리스에 사인해야 한다.  오늘은 그로스 리스 형태에서 건물 운영비용 계약과 구체적인 운영 비용에 대해 알아보려고 한다.    첫 번째는 Modified Gross Lease로 건물주가 계약 해당연도의 운영 예산 비용을 기준으로 렌트 비용을 책정하고, 리스 기간 증가한 운영비용(부동산 세금, 보험료, 관리 비용 등) 이 입주자의 면적에 따라 분할된다.  예를 들면…

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미 상업용 부동산대출 재융자 위기 심각…

”자산 가치 40% 폭락 우려”  미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 이후 지역은행들의 어려움이 커지면서 부동산금융시장이 심각한 어려움에 빠질 수 있다는 전망이 제기됐다. 9일(현지시간) 블룸버그통신에 따르면 모건스탠리는 2025년말까지 상환 예정인 미 상업용부동산 부채가 1조5000억달러(약 1976조원) 규모에 달한다고 밝혔다.문제는 이를 누군가 리파이낸싱(차환) 해줘야 한다는 것이다. 이전에는 지역 중소형은행들이 이 역할을 맡아왔다. 미국 상업용부동산 대출 가운데 지역은행의 비중은 2017년 17%였지만 지난해 27.0%까지 증가해 최대 자금 조달 창구가 됐다. 블룸버그는 “25대 대형은행이 전체 대출의 3분의 5를 차지하지만 상업용부동산 등 일부 부문에선 중소형 은행이 가장 중요한 신용 공급자”라고 설명했다. 하지만 SVB파산 이후 지역은행들은 예금유출 등 혼란을 겪고 있어 대출 능력이 저하된 상황이다. 연방준비제도(연준·Fed)에 따르면 3월 마지막 2주 간 시중은행 대출은 약 1050억달러 감소했다. 이는 1973년 연준이 관련 자료를 집계한 이후 가장 큰 규모다. 특히 중소형 은행의 대출 감소규모가 736억달러로 대부분을 차지했다. 제임스 이건 모건스탠리 연구원은 “대출 만기가 눈앞에 나가오고 있다”며 “(상업용부동산 시장의) 리파이낸싱 리스크는 가장 중요한 최대 관심사”라고 지적했다. 또 모건스탠리는 오피스 및 리테일 부동산 밸류에이션이 최고점 대비 40%까지 폭락할 수 있다며 이에 따른 채무불이행 위험도 증가할 것으로…

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