외국인도 대출 가능
최근에 한국에서 미국 부동산 구입에 대한 관심이 점차 높아지면서 한국에 있는 현금이나 한국 부동산을 처리하고 그 돈으로 미국 부동산을 구입하려는 분들이 많이 늘어나고 있다. 특히 미국에 자녀가 유학중인 경우에는 비싼 렌트비를 내기보다는 이번 기회에 미국에 집을 구입해서 렌트비로 나갈 돈을 절약하고 시간이 지난 후에 집값 상승에 따른 수익도 창출할 수가 있어서 한인들이 많은 관심을 가지고 계신다. 특히 한국과는 달리 미국 부동산은 아주 안정적이어서 안정적인 투자처로 각광받고 있다. 그런데 한국인의 신분으로 미국에 있는 부동산을 사기 위해서는 몇 가지 알아두어야 할 부분이 있다.
다행히 지금은 미국 부동산을 구입하기 위해서 한국에서 구입대금이 넘어오는 부분에 대해서는 큰 제약이 없다. 그 과정을 간단히 알아보도록 하겠다. 우선 외환관리법상 해외송금을 위해 외국환은행에 취득 전 신고하고 취득 후 3개월 내에 해외 부동산 취득보고를 하여야 한다. 물론 5월에 실시되는 세법상 종합소득세 신고기간에 해외 부동산 취득 및 투자운용 명세서를 제출하여 신고하면 된다. 임대소득이 있는 경우 다른 소득과 합산하여 신고 납부한다.
만약 주거용으로 구입한 부동산이 아닌 임대수익을 위해 구입된 부동산의 경우에는 현지인과 마찬가지로 연방 세금보고를 통해 납부를 해야 한다. 세액은 소득구간에 따라 10~37%를 누진적으로 납부하게 된다. 세금보고를 위해서는 미국 국세청에 비거주자용 납세자 번호인 ITIN을 발급 받아야 한다. 또 W8-EIC라는 IRS form을 임대 관리인에게 제출하여야 하는데 이 폼을 제출하지 않으면 임대 관련 세금으로 30%를 원천징수하게 된다. 원래 내야하는 세금보다 훨씬 많이 내게 된다. 여기서 말한 W8-EIC는 현지에서의 경제활동이라는 것을 증명하는 서류이다. 물론 주 정부에도 같이 임대소득을 보고해야 한다.
위에서 언급한 것처럼 한국 국세청에도 종합소득세 기간에 임대소득을 신고 납부하여야 한다. 이때 미국에서 낸 세금은 세액공제가 됨으로 이중과세가 되지는 않는다. 그리고 국외주택은 종합부동산세나 재산세 과세 대상이 아니다.
그럼 이제 구입한 주택을 매도하였을 때 발생하는 차액에 따른 수익에 대한 세금에 대해서 얘기해 보도록 하겠다. 일단 구입한지 1년 내 매입하는 경우 발생하는 단기 양도차익에 관한 소득세 이다. 이것도 물론 일반 다른 소득과 합산하여 보고해야 한다. 소득구간에 따라 10~37%를 누진적으로 세금이 매겨진다.
대략적으로 보자면 부부 공동 보고인 경우 8만불까지는 12% 정도의 세금을 지불하게 된다. 그럼 1년 이상의 기간 동안 소유한 후 매매하게 되면 발생하는 장기 양도차익은 단기 양도소득보다는 상대적으로 낮은 세율이 적용된다. 부부 공동 보고인 경우 8만불까지는 세금이 없고, 50만불까지는 15%의 세금을 내게 된다. 한국과 비교했을 때 아주 적은 세율이 적용된다. 그리고 미국에서 세금을 내는 것 외에 한국에서 취해야 할 행동으로는 한국에 있는 해당 외국환은행 등에 3개월 내에 해외부동산 처분 보고를 해야 하고 아울러 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 내에 양도소득 예정신고 납부해야 한다. 다만 미국에서 납부한 세액은 세액공제 받게 된다.
그리고 미국에서 매매 시 차액에 관련된 아주 좋은 법이 있다. 투자용 주택이 아닌 내가 거주하던 집에 관해서는 최근 5년 내에 2년 이상의 기간을 거주하게 되면 부부인 경우 50만불까지 세금공제를 받는다. 예를 들어서 50만불에 구입한 집을 2년 후에 90만불에 팔게 되면 차액관련 수입이 40만불 정도가 되는데, 이런 경우 50만불 미만의 수입이 낮기 때문에 차액에 관련된 수익에 관해서는 세금은 한푼도 낼 필요가 없게 된다.
또한 투자용 부동산의 양도 차익을 연기하는 프로그램도 있다. 예를 들어서 50만불에 구입한 투자용 주택을 90만불에 팔았을 경우 내야하는 세금을 지금 당장 내는 것이 아니라 그 돈으로 다른 투자용 부동산을 구입하는 1031 exchange 프로그램을 이용한다면 지금 당장 내야하는 세금을 나중으로 미룰 수 있다. 이렇게 되면 더 많은 현금을 이용해서 더 비싼 부동산을 구입할 수 있는 기회를 주고자 하는 것이다. 그런데 여기서 중요한 것은 세금이 없어지는 게 아니라 나중으로 미뤄지는 것임을 명심해야 한다.
출처: 미주 한국일보