소득에 따라 구입할 수 있는 집 가격 정해져
28/36 원칙 따르는 것이 안전
대략 연소득의 5배 수준의 주택이 적정
현재 주택 시장의 상황을 감안할 때 사람들에게 주택 구매를 위한 적절한 타이밍을 결정하는 것은 손해를 감수하라는 말처럼 들릴 수 있다. 기록적인 높은 인플레이션과 가파른 이자율 그리고 신규 주택 공급 감소로 인해 임차인에서 주택 소유자로 가는 길은 더욱 어려워졌다. 그러나 다행인 것은 경제에 무슨 일이 일어나고 있든 간에 올바른 집이 나왔을 때 꿈에 그리던 집을 편안하게 살 수 있도록 판단할 수 있는 조치가 있다는 것이다. 그것은 개인의 재정 상황과 연간 소득이 얼마나 많은 구매력을 감당할 수 있는지에 대한 명확한 아이디어를 갖는 것에서 시작된다.
주택 구매력을 저해할 수 있는 요인
연준의 가장 최근 데이터에 따르면 2022년 4분기 전국에서 판매된 주택의 중간 가격은 467,700 달러였다. 이 가격은 2022년 정점에서 2.5% 하락한 것이다.
이 가격 하락은 2020년에서 2022년 사이에 주택 가격이 30% 상승한 데 이어 나타난 것이다. 설상가상으로, 일상 비용이 증가하고 있고 주택 구매자가 주택 구매를 위한 계약금 비용을 충당하기가 점점 더 어려워질 수 있다.
노동부에 따르면 2022년 12월 최종 소비자물가지수 (CPI)는 전체 물가의 둔화를 시사했다. 그러나 12월에 주거, 가구, 자동차 보험, 레크리에이션과 의류 지수를 포함한 일부 주요 가격 지수는 소폭 상승했다. 이처럼 여전히 높은 인플레이션은 일상 생활의 비용 부담을 가중하면서 주택 구매력을 저하시키고 있다.
$600,000 주택을 구입하려면 소득은 얼마?
전문가들은 특정 예산 내에서 편안하게 주택을 구입하기 위해 얼마나 많은 소득을 벌어야 하는지 결정하기 위한 몇 가지 지침을 가지고 있다. 감당할 수 있는 집값은 년간 소득의 2~2.5배를 넘지 않아야 한다. 즉, 100,000 달러를 벌고 있다면 주택 가치가 200,000 달러 또는 250,000 달러 미만인 주택을 구입해야 한다. 이 논리에 따르면 600,000 달러 주택을 구입하려면 연간 소득이 350,000 달러 이상이어야 한다.
그리고 다른 규칙에 따르면 세전 월 소득의 28% 미만을 모기지로 지출하는 것을 목표로 해야 한다. 이는 일반적인 지침일 뿐이며 매월 편안하게 지불할 수 있는 정확한 금액은 재정적 의무와 목표에 따라 다르다.
그러나 28/36 원칙을 예산 설정의 틀로 사용해 선불 비율이라고도 하는 총 월 소득의 28%를 초과하지 않는 모기지 페이먼트를 목표로 해야 한다. 이 규칙은 총 부채 상환액이 총 월 소득의 36%를 넘지 않아야 한다고 규정한다. 즉 월 소득을 기준으로 모기지 상환액은 28%, 총 부채액은 36%를 넘지 않아야 한다는 것을 의미한다.
– 구매 가격: $600,000
– 계약금: $36,000 (또는 전체 주택 구매 가격의 6%, 최초 구매자 평균 금액)
– 대출기간: 30년 고정 모기지 이자율
– 대출이자율: 연 6.50% (2023년 2월 10일 기준 평균 모기지 이자율)
월 모기지 상환액은 한 달에 약 3,565 달러다.
지불할 여유가 있는지 계산하려면 선불 비율과 후불 비율을 알아야 한다. 선불 비율은 모기지 지불액에 들어가는 월 소득의 백분율을 말한다. 후불 비율은 다른 부채를 갚는 데 할당된 수입의 비율을 말한다. 즉, 월 모기지 상환액을 28% 상한선 아래로 유지하고 약간의 여유를 갖기 위해서는 월 소득이 12,733 달러가 넘어야 하고 연간 소득이 최소 152,796 달러가 있어야 한다
($3,565 / 0.28 = $12,733). 그런데 재산세, 주택 소유자 보험, 주택 소유자 협회 비용과 같은 기타 주택 소유 비용을 감안하면 모기지 상환액보다 더 큰 부분의 소득이 있다는 점에 유의하는 것이 중요하다. 그러므로 월 소득은 13,000 달러, 년 소득은 156,000 달러 수준이 되어야 한다.
100만 달러 집을 사려면 연소득은 20만 달러 있어야
100만 달러 주택에 대한 모기지 지불을 감당하려면 얼마를 벌어야 할까?
추정에 따르면, 100만 달러 주택에 대한 월 모기지 상환액은 약 6,256 달러가 된다. 이는 주택 구매자가 20%의 계약금을 내고 30년 고정 모기지를 받고 테이블에 오는 것을 기준으로 한 수치다. 이 월 모기지 상환액 추정치는 현재 전국 평균 이자율 6.46%, 재산세율 1.25%, 주택 소유자 보험료 월 200 달러를 기준으로 한 것이다.
이 시나리오에서 모기지 자격을 얻으려면 연간 195,000 달러에서 210,000 달러 사이 또는 매월 16,300 달러의 W-2 소득을 벌어야 한다.
급여 추정치는 모기지 소득 자격이 신청자의 부채 대 소득 비율 (DTI: 부채 상환을 위해 할당되어야 하는 월 소득 금액)을 기반으로 계산된다는 사실에 근거한다. 모기지 보험사인 패니매 (Fannie Mae)와 프레디맥 (Freddie Mac)은 총 세전소득의 최대 45% (또는 경우에 따라 최대 50%)의 부채 소득 비율 (DTI)를 허용한다.
이 45%에는 월 모기지 상환액과 자동차 대출, 신용 카드, 학자금 대출과 같은 기타 모든 월 부채가 포함된 비율이다.
그리고 마지막으로 급여 요구 사항을 계산하기 위해 월 평균 1,200 달러의 가계 부채를 가정했다.
예에서 다른 모든 정보를 동일하게 가정하고 계약금을 20%에서 10%로 바꾸면 100만 달러 주택에 대한 월 모기지 상환액은 7,295 달러가 된다. 이 경우 총 연간 소득은 225,000 달러에서 240,000 달러가 되야 한다.
진짜 질문은 얼마나 많은 집값을 계약금으로 지불할 것인지에 달려있다. 목표는 총소득 또는 세전 연간 소득의 28%만 주택 지불금으로 사용하는 것으로. 지금의 시장 상황에서는 합리적인 기대가 아닐 수 있다.
100만 달러 주택 구매를 고려하고 있다면 가장 좋은 첫 번째 단계는 합리적으로 감당할 수 있는 금액을 정확히 확인하는 것이다. 그리고 월 소득 중 얼마를 모기지에 지출하는 것이 편안하다고 느끼는지 신중하게 생각해야 한다.
집을 구입하기 전에 고려해야 할 것
28/36 원칙을 사용해 특정 가격 범위 내에서 주택에 지불할 수 있는 금액에 대한 일반적인 아이디어를 얻을 수 있다. 그러나 예산에 얼마나 현실적으로 맞는지 알기 위해서는 다음과 같은 추가 고려 사항이 필요하다.
개인적 기타 채무
28/36 규칙의 나머지 절반은 신용 카드 청구서, 학자금 대출, 자동차 지불 등과 같은 다른 채무 의무에 대해 신중하게 생각할 것을 요구한다. 이런 채무 상환에 대한 상환 일정은 어떻게 되는지? 그 지불금은 시간이 지남에 따라 증가하는지? 다음은 특정 월 지불을 감당할 수 있는지 결정하기 전에 스스로에게 물어봐야 할 질문들이다.
시간에 따라 소득이 어떻게 변할지
시간이 지남에 따라 소득이 어떻게 변할지 정확히 예측하는 것은 불가능하므로 28% 규칙을 약간만 적용하는 것이 중요하다. 다른 좋은 가이드라인과 마찬가지로 28% 규칙은 다른 정보가 없는 백지 상태에서 잘 작동하는 기본적인 원칙이다. 그러나 그것은 미래 소득 증가, 임시 지출 요구와 같은 다른 중요한 요소를 고려하지 못한다. 탁아소, 대학 저축 또는 가족을 돌보는 것을 생각해야 한다. 가장 좋은 방법은 소득에 변화가 있거나 예상치 못한 지출이 발생할 경우를 대비해 28% 임계선보다 훨씬 낮은 주택 예산을 책정하는 것이다.
추가 주택 소유 비용
집을 사기위해 쇼핑할 때 구매 가격에 속지 말아야 한다. 즉각적인 주택 개조, 보험, 재산세 그리고 유지 관리와 같은 기타 비용은 모두 주택 소유에 드는 연간 비용을 증가시킬 수 있다. 이런 주택 관련 비용에는 집안에 있는 물건만 포함되는 것이 아니라 매우 큰 구성 요소라 할 수 있는 재산세와 주택 소유자 보험 같은 항목이 추가된다. 마음에 드는 동네에서 완벽한 집을 찾는 것이 단지 재산세로 매달 1,000 달러를 추가로 내야 한다는 사실을 명심해야 한다.
주택 구매 예산을 설정하기 전에 월 예산과 재정적 의무를 검토해 예상 모기지 지불금이 주어진 예산에 어떻게 부합할 수 있는지 여부를 결정하는 것이 핵심이다. 더 높은 지불금은 다른 재정적 목표에 대한 진행 속도를 늦추거나 모기지 지불금을 편안하게 감당하기 전에 더 큰 계약금을 내기 위해 계속 저축해야 할 수도 있다.
주택 구매 계획은 다른 중요한 재정적 결정을 계획하는 것만큼 중요하며 적절한 예산을 책정하지 않으면 엄청난 결과를 초래할 수 있다. 시작하려는 주택 구입 작업에 대해 100% 확신을 가질 때까지 시간을 보내고 계획을 세우고 시나리오를 테스트하는 것이 필요하다.