집을 구매하기 전에 모기지 융자를 얼마만큼 받을 수 있는지 미리 확인해야 한다. 가능한 모기지 융자 금액을 알아야 버짓 안에서 원하는 집을 구매할 수 있기 때문이다.
Debt-to-Income Ratio
DTI(Debt-to-Income Ratio)는 월 총소득에서 매월 갚아야 하는 페이먼트가 차지하는 비중이다. 즉, 매월 갚아야 하는 총 페이먼트 금액을 월 총소득으로 나눈 값이다.
- 매월 갚아야 하는 페이먼트 합 / 월 총소득
DTI는 융자 금액을 정하는 중요한 기준으로 DTI가 최대 50%까지 융자가 가능하다.
월 총소득에 포함하는 소득은?
DTI 계산에 사용하는 월 총소득은 Gross Income이다. 즉, 내 통장으로 받는 월급이 아니라 페이첵에서 공제하기 전의 금액을 월 총 소득으로 사용한다. 또한, 월급뿐만 아니라 보너스, 임대 소득, 비즈니스 소득, Part-time 소득, child support, alimony 등도 월 총소득에 포함한다.
매월 갚아야 하는 페이먼트 합은?
매달 갚아야 하는 페이먼트들은 아래 것들을 모두 합해서 계산한다.
- 예상 월 모기지 페이먼트: 원금 + 이자 + property tax + 집 보험료
- 자동차 론: 페이먼트가 10개월 미만 남았으면 포함하지 않음(단, 리스는 제외)
- 신용 카드: 미니멈 페이먼트 금액을 포함
- Student loan
- 매월 갚아야 하는 론(Installment Loans)
융자 가능한 모기지 금액 계산 사례
예를 들어, 연봉이 Gross Income으로 $120,000이고, 매월 자동차 페이먼트로 $500을 내고 있을 때 융자 가능한 모기지 금액을 계산해 보겠다.
우선 월 총소득을 계산하면 $10,000이다.
- 월 총소득 = $120,000 / 12개월 = $10,000
다음으로 예상 모기지 금액을 뺀 월 페이먼트 합 $500으로 DTI를 계산하면 5%다.
- DTI(모기지 제외) = $500 / $10,000 = 5%
DTI 50%까지 모기지 융자가 가능하다면 45%(50% – 5%), 즉 $4,500까지 월 모기지 페이먼트를 내더라도 DTI가 50%를 넘지 않는다.
- 모기지 페이먼트 = $10,000 * 45% = $4,500
다시 말해, 월 모기지 페이먼트(원금 + 이자 + property tax + 집 보험료)로 45%인 $4,500까지 감당할 수 있다는 의미다.
구글 Mortgage Calculator
구글에서 mortgage calculator로 검색하면 아래 계산기기 나온다.
Include taxes & fees 왼쪽의 빨강 사각형안의 버튼을 오른쪽으로 하면 아래 처럼 다운 페이, property tax, 집 보험료 등을 입력할 수 있다.
위의 화면에서 집 가격, 다운 페이먼트, property tax 등을 입력하면 우측 상단에 Total monthly payment가 나온다. 이 Total monthly payment가 위에서 계산한 $4,500보다 적은 범위에서 융자가 가능하다.