융자 사전 승인(Pre-approval letter)이란? 융자 사전 승인(Pre-approval letter)은 모기지 렌더가 바로워(Borrower)의 소득, 신용점수, 고용 상태를 확인하고, 가능한 융자 금액을 보여주는 문서다. 주택 구입, 리얼터 고용이 먼저일까? 사전 융자 승인이 먼저일까? 리얼터 고용보다 사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 먼저 받는 것이 좋다. 사전 융자 승인이 있으면 리얼터를 고용할 때 유리하고, 불필요한 과정을 생략해 많은 시간을 절약할 수 있기 때문이다. 참고로, 리얼터를 먼저 고용하더라도, 리얼터가 고객에게 사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 요구할 것이다. 융자 사전 승인(Pre-approval letter) 혜택은? 융자 사전 승인(Pre-approval letter)은 복잡한 주택 구매 과정에서 많은 시간과 노력을 절약할 수 있는 최고의 수단이다. 리얼터 고용하는데 시간 절약 홈바이어는 리얼터 비용을 지불하지 않는다. 즉, 리얼터 서비스를 무료로 받는 것이다. 비용 부담이 없으니 이왕이면 실력있고, 일처리를 잘 해줄 수 있는 리얼터를 고용해야 한다. 융자 사전 승인(Pre-approval letter)이 있으면 원하는 리얼터 고용도 쉽다. 리얼터도 준비된 바이어(Buyer)와 일하길 원하기 때문이다. 오퍼 넣을 때 유리한 조건 원하는 집에 오퍼를 넣을 때 융자 사전 승인(Pre-approval letter)도 추가하면 유리하다. 오퍼를 수락하는 셀러는 모기지 융자가 불확실한 바이어보다 모기지 확실한 바이어를 선호하기 때문이다. 정리하면 미국에서 주택 구입은 매우 복잡한 과정이다.…

가치가 상승한 주택을 판매하는 경우 자본 자산이기 때문에 양도소득세 (capital gain tax)가 부과될 수 있다. 그러나 1997년 납세자 구제법 (Taxpayer Relief Act) 덕분에 대부분의 주택 소유자는 납부할 필요가 없다. 주 거주지 주택을 파는 경우 독신은 첫 250,000 달러의 이익 (비용 초과 기준)에 대해 양도소득세를 내지 않는다. 기혼 부부는 500,000 달러의 면제 혜택을 받는다. 그러나 이 면제는 2년에 한 번만 허용된다. 비용 기준으로 주택 개선 비용을 독신인 경우 250,000 달러, 부부 공동 신고의 경우 500,000 달러까지 추가할 수 있다. 그런데 이는 제한 조건이 따르므로 납부해야 할 세금을 상쇄하는 데 도움이 되도록 주택을 소유하는 동안 보관해야 하는 서류에 대해 알아야 한다. 주택에 대한 양도소득세(capital gain tax) 세율 주택 판매에 대한 양도소득세가 면제되기 위해서는 해당 주택이 국세청 (IRS)에 주요 거주지로 간주되어야 한다. 이 규칙에 따르면 지난 5년 중 최소 24개월 동안 거주해야 한다. 주택을 구입하고 가치가 급격히 상승해 1년 후에 팔게 되는 경우, 주택을 정확히 소유한 기간에 따라 주택에 대한 단기 또는 장기 양도소득세 전액을 납부해야 하는 것이 원칙이다. 그러나 최소 2년 동안 주택을…

미국에서 첫 주택 구매자(First time home buyer) 자격은 지난 3년간 주택을 소유하지 않으면 된다. 즉, 과거에 집을 소유했던 사람도 집을 소유했던 시점에서 3년이 지났으면 첫 주택 구입자 혜택을 받을 수 있다. 내가 받을 수 있는 모기지 종류(Types of Mortgages)는? 첫 주택 구매자가 선택할 수 있는 모기지는 다음 네가지다. 어떤 종류의 모기지를 받을 수 있는지  알아본다. 미국 모기지 – 컨벤셔널 모기지(Conventional Mortgages) 낮은 신용 점수(Credit Score)에 유리한 FHA 론 미국 정부가 보증하는 USDA 론 이란? VA 론(미국 정부 보증 모기지 론중에 가장 혜택이 큰 모기지 론) 다운 페이먼트를 얼마나 할까? 다운 페이먼트(down payment)는 보통 20% 하지만 다운페이 없이, 또는 3%의 적은 다운페이로 집을 구매할 수도 있다. 각자의 재정 상황과 재정 목표에 따라 어느 정도 다운페이를 하는 것이 최선인지 충분히 생각한 후에 결정한다. 모기지 20% 다운페이가 최선의 선택인가? 타운, 카운티, 주 정부, 비영리단체 등에서 다운페이 보조(Down payment assistance) 프로그램을 제공하기도 한다. Home buyer grants나 down payment assistance programs에 자세히 알고 싶으면 론 오피서(your loan officer)나 리얼터에게 물어본다. 사전 융자 승인(Pre-approval letter)  자격 있는…