요즘 40일 이상 걸려 주택을 구입하는 대부분의 사람들은 구매 자금을 조달하기 위해 모기지 융자가 필요하다. 그리고 이것은 신청을 의미하며 승인을 받을 수 있는지 확인하기 위해 신경을 쓴다. 대출 기관이 해당 대출에 대한 승인 여부를 결정하기 위해 사용하는 프로세스를 언더라이팅(underwriting)이라고 한다. 언더라이팅은 모기지 대출 기관이 융자 신청자의 신용도와 대출 위험을 평가하는 방법이다. 이자율이 높고 금융 시장의 환경이 어려울 때 융자는 까다로워지는데 바로 언더라이팅이 더 천천히 진행되는 것을 의미한다. 그러므로 지금 상황에서 무엇보다 중요한 것은 언더라이팅에 필요한 요건과 기준을 미리 숙지하는 것이다. 언더라이팅을 이해하는 것은 포함된 단계, 대출 기관이 찾고 있는 것, 그들이 대출을 받고 신청자가 대출을 받는지 확인하는 방법에 대해 이해하는 것을 의미한다. 모기지 언더라이팅(underwriting)이란? 은행, 신용 조합 또는 모기지 회사는 모기지 신청 승인 여부를 결정하기 전에 주택 융자금을 상환할 수 있는지 여부를 결정하고 언더라이팅 (underwriting: 인수)를 통해 결정한다. 언더라이팅 전에 대출 담당자 또는 모기지 브로커가 신청에 필요한 다양한 문서를 수집한다. 그런 다음 보험업자는 신청자의 신원을 확인하고 신용 기록을 확인하며 소득, 현금 준비금, 투자, 부채, 즉 모든 금융 자산과 부채를 포함한 재정…

조건부 구입 조항(Contingency)란? 조건부 구입 조항(Contingency)은 구매 계약서(purchase agreement)에 포함하는 바이어 보호 조항이다. 바이어가 특정 조건을 만족하지 못하면 구매 계약을 취소하고,  계약금(Earnest Money)를 돌려 받을 수 있는 조항이다. 왜 조건부 구입 조항(Contingency)이 필요한가? 주택 구입 절차는 불확실성의 연속이다. 언제 어디서 어떤 문제가 발생해 주택 구입 계약이 취소될지 모른다. 그래서 주택 구입 계약서에는 바이어 보호 조항이 포함되는데 대표적인 보호 조항이 바로 조건부 구입 조항(Contingency)이다.  대표적인 Contingency 조항은? 주택 구매 계약서에서 일반적으로 사용하는 contingency 조항은 다음과 같다.  모기지 조항(Mortgage contingency) 주택 감정가격 조항(Appraisal contingency) 인스펙션 조항(Inspection contingencies) 바이어가 모기지를 받지 못하거나, 주택 감정가가 낮아 필요한 융자 금액을 받지 못하거나, 또는 홈 인스펙션에서 문제점이 발견되면 바이어는 계약을 취소하고 계약금을 돌려 받을 수 있다. 셀러(Seller) 입장에서 Contingency는? 셀러 입장에서는 Contingency 조항들이 반갑지 않다. 왜냐하면 조항이 만족되지 않으면 바이어가 계약을 취소할 수 있기 때문이다.  그래서, 셀러는 가능한 Contingency 조항이 적은 오퍼를 선호한다. 경쟁력 있는 오퍼(Offer) 작성 하려면? 경쟁력 있는 오퍼를 작성하려면 불필요한 Contingency 조항을 삭제하고, 꼭 필요한 최소한의 조항만 넣는 것이 좋다. 꼭 필요한 조항을 알기 위해서는 얼마까지 융자가 가능한지,…

미국 주택 감정이란? 미국 주택 감정은 모기지론을 받기 위한 절차이며, 주택의 가치를 측정하는 작업이다.. 은행은 대출자의 신용(credit)과 주택 담보가치를 기반으로 모기지 대출을 내어 주는데 은행이 대출자의 크레딧 스코어을 확인하는 것처럼 주택 가치를 판단하기 위해 하는 것이 바로 appraisal인 것이다. appraisal을 신청하면 전문 감정사가 주택을 조사하고 그 가치에 대한 보고서를 제출하며 은행은 감정사의 보고서에 따라 만약 이 집을 팔아야 하는 경우 얼마 정도에 팔 수 있겠구나 하는 계산을 할 수 있게 되는 것이다. 주택 감정 시기 미국 주택 구입 절차 중에서 주택 감정은 거의 중반에 있으며 오퍼(offer)가 수락가 오픈되면, 본격적으로 모기지 절차가 시작되는데 렌더나 모기지 브로커에게 필요한 서류와 application을 제출한 후 어프레이절을 신청하게 된다. 미국 주택 감정 비용 1. 어프레이절 비용 어프레이절은 보통 1주일 정도 걸리며, 추가 비용을 지불하고 urgent하게 진행할 수도 있으며 비용은 $400~600 정도로 다양하며, urgent를 요청하면 추가로 $100~200 정도가 더 들 수도 있다. 2. 납부 시기 클로징 때 납부되는 다른 비용들과 달리 미국 주택 감정 비용은 바로 납부해야 한다. 주택감정사는 은행 소속이 아닌 제 3자이기 때문에 오더(order)를 하려면 미리 수수료를 결제해야 하는데 직접 고용한 어프레이절이 아니라면, 모기지 브로커나 렌더가 크레딧 카드 정보를 받아 어프레이절 비용을 직접 납부하고 오더(order)를 주기도…