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1. Offer and Contract

  1. Offer란 Buyer가 Seller에게 부동산 매입 의사를 전달하는 과정
  2. 13 페이지 분량의 부동산 표준 매매 계약서와 은행 잔고증명 혹은 모기지 Pre-Approval를 Seller측에 전달해야 공식 Offer로 인정됨
  3. Offer 조건에 중요하게 포함되는 조항 – 구매 희망 금액, 구매방법(현금 혹은 모기지), 클로징 날짜, 구매 조건, 등
  4. Seller가 Offer를 받은 후 평균 1-3일 내로 4가지 중 1가지를 선택하게 됨
    • ACCEPT – Buyer가 제시한 금액 및 조건으로 계약이 성사됨
    • DENY – Buyer가 제시한 Offer를 거부함, 보통 오퍼 금액이 너무 낮을 경우
    • COUNTER OFFER – Buyer에게 다른 매매 금액 혹은 조건을 제시함. 이럴 경우 Buyer에게 선택권이 주어지며 Buyer가 Accept, Deny, 혹은 Counter Offer를 다시 할 수 있음
    • HIGHEST AND BEST – 오퍼가 많을 경우 Seller가 모든 바이어에게 공통적으로 정해진 날까지 최고 오퍼를 내도록 하고 그 중 최고가를 결정 하는 제도. 이럴 경우 대부분 Counter Offer가 허용되지 않음.

2. Attorney Review

  1. 부동산 계약 체결, 즉 Seller가 계약서에 서명한 후 Buyer에게 전달하는 순간부터
    Attorney Review가 자동적으로 시작
  2. 부동산 계약서의 법적인 부분을 검토하며 클로징 전까지 계약 관계를 관리
  3. Attorney Review는 평균 3~5일 소요
  4. Buyer는 부동산 계약과 관련해서 변호사와 직접 커뮤니케이션

3. Down Payment

  1. 모기지 구매일 경우 평균 20% Down Payment가 적절하나 필요 시 5%~15%도 가능
  2. FHA 모기지는 3.5%부터 가능, 단 콘도는 FHA Approved 되어 있는지 사전 확인 필요
  3. Down Payment는 2번에 나누어 납부. 1차 10%는 Attorney Review 이후 10일 이내에 납부하고 잔금은 클로징 시 납부
  4. Down Payment가 20% 미만일 경우엔 1차 때 총 다운페이의 50% 납부하고 나머지는 클로징 때 납부
  5. 납부 대상은 Seller 측 변호사이며 송금 안내는 Buyer 변호사에게 확인
  6. 최근 송금 Fraud 가 성행하므로 송금 방법에 대해선 반드시 Buyer 측 변호사와 이중 확인이 중요

4. Home Inspection

  1. Attorney Review 가 끝나면 10일 이내로 홈 인스펙션을 진행함
  2. 인스펙션을 통해 부동산에 하자가 발견될 경우 Seller와 합의 (Repair or Credit)
  3. 인스펙션 합의는 상식선에서 진행하되 부동산 연식에 따른 Wear and Tear는 합의 대상이 아님
  4. 기본 인스펙션: Home, Radon, Termite
  5. 추가 인스펙션 (필요시에만 진행): Oil Tank, Lead Paint, Sewer, Septic System
  6. 필요 시 타운에 Oil Tank 관련 기록 확인

5. Mortgage Process

  1. Attorney Review가 끝나면 모기지 회사에 모기지 진행 요청 및 관련 서류 제출
  2. 모기지 회사에서 제3회사를 통해 부동산 감정(Appraisal)을 실시
  3. 감정가에 문제가 없고 제출서류 심사가 완료되면 융자 승인서 (Mortgage Commitment Letter) 받음
  4. 모기지 회사 요청 시 Survey(대지 경계선) 진행, 추가비용 발생
  5. 보통 클로징 전 30일 이내에 모기지 이자율을 확정(Lock) 할 수 있음

6. Title Search

  1. Title Search란 부동산 구매에 장애를 주는 사항이 있는지를 조사하는 과정 – 소유권 (Title), 유치권 (Lien), 세금 문제 (Tax Lien), 규제 및 제한 (Restriction), 압류기록 (Foreclosure History), 부채 (Liability), 불법 및 미완성 공사 여부 (Open Permit), 그 외 제약 사항들 (Encumbrances)
  2. 모기지 확정서를 받은 후 Buyer 변호사가 타이틀 회사를 선정해서 Title Search를 진행함
  3. Title에 문제가 있을 경우 Seller가 해결해야 하며 Buyer는 클로징 전까지 Clean Title를 받아야 함
  4. Title Insurance – 부동산 및 토지에 대한 소유권 문제 발생 시를 대비해 Buyer는 각 State에서 정한 요금에 따라 타이틀 보험에 가입함. 가입 여부는 선택사항이지만 보통 모기지 회사에서는 가입을 강제 요청함
  5. Title Search가 끝나면 “Clear to Close”를 확인. 비로소 클로징 준비가 끝났다는 확인 단계임

7. Certificate of Occupancy (CO or CCO)

  1. CO= 새로 건축한 집, CCO= 이미 거주하고 있는 집
  2. 뉴저지에서는 집이 매매될 때마다 타운정부에 의무 보고를 해야 하며 타운정부에서는 거래되는 매물에 대한 안전 점검을 진행함
  3. 점검 조항은 타운마다 조금씩 다르나 평균 체크사항은 – 10 Year Sealed Battery Smoke and Carbon Monoxide Detector, 2A-10BC Fire Extinguisher 및 안전 문제 관련 사항.
    콘도일 경우 각 가정문이 자동적으로 닫혀야 함
  4. 타운으로부터 Certificate of Occupancy를 받아야 클로징할 수 있음
  5. Certificate of Occupancy는 Seller가 받아야 하나 은행소유 부동산 및 숏세일 등은Buyer가 CO를 받아야 하는 조건의 계약도 있음

8. Closing Disclosure (CD, ALTA)

  1. Buyer는 클로징전에 모기지 회사 혹은 타이틀 회사로부터 Closing Disclosure(매매 정산 내역)을 받아 검토함
  2. 정산 내역이 최종적으로 결정되면 클로징 전날까지 타이틀 회사의 Escrow Account로 다운페이 잔금을 송금함
  3. Escrow Account 사기주의 – 송금 전 반드시 Buyer 변호사와 송금계좌 및 방법을 다시 확인 필요

9. Final Walk Through

  1. 클로징 바로 전에 Buyer가 최종적으로 집을 다시 점검함
  2. 인스펙션부터 클로징까지의 집 상태를 점검하는 것이 주목적임

10. Closing

  1. 클로징이란 Buyer 및 Seller뿐만 아니라 부동산 계약과 관련된 변호사, 부동산 중개인,
    그리고 Title 회사가 모여서 매매를 마무리하는 마지막 단계임
  2. 클로징은 보통 Buyer 변호사 사무실에서 Title 회사가 진행함
  3. Buyer는 클로징 30분 전에 도착해서 모기지 서류 서명함, 평균 100페이지 정도
  4. Seller는 집 열쇠, 차고 잠금장치 및 비밀번호를 Buyer에게 전달함
  5. 계약 시작하는 순간부터 클로징 단계까지 평균 2개월가량 소요됨