재산세 조정도 적극적으로 해볼수 있어
부동산 중개인으로서, 저는 셀러와 바이어를 포함한 모든 이해관계자를 만족시키는 일을 제 사명으로 여기고 있습니다. 그 중에서도, 특히 보람을 느끼는 일은 구매자들이 기대했던 것보다 높은 가옥세를 부과받은 집에 대해 가옥세 조정을 돕거나, 넓은 대지나 건물로 인해 세금이 높게 책정된 고가의 주택을 타운 세무사와의 협의 뒤에 정해진 절차를 통해 가옥세를 하향 조정함으로써 성공적인 주택 매매를 진행하는 것입니다. 일반적으로 가옥세 조정은 변호사나 대행 기관을 통해 이루어질 수 있으나 기본적인 지식과 절차를 숙지하고 있으면 개인이 직접 신청하는 것도 가능하기 때문에, 이를 알고 있으면 여러 상황에서 유익할 수 있습니다.
보통 매년 4월 1일까지 가옥세금 조정 신청을 마감하므로, 신청을 원할 경우 늦어도 3월 초에는 준비하는 것이 좋습니다. 일부 타운에서는 집값의 재조정(Revaluation) 또는 재평가를 진행하는데, 해당 절차에 대한 신청은 5월 1일까지 연장됩니다. 2023년도에는 버겐 카운티의 경우, 예년보다 약 3배 많은 25개 타운이 재평가를 진행합니다. 해당 타운은 Allendale, Carlstadt, Closter, Cresskill, East Rutherford, Edgewater, Fairview, Hackensack, Hasbrouck Heights, Little Ferry, Lyndhurst, Maywood, Moonachie, North Arlington, Oakland, Oradell, Palisades Park, Paramus, Ridgefield, Ridgefield Park, Saddle Brook, South Hackensack, Teterboro, Westwood, Woodcliff Lake 등입니다.
가옥세가 어떻게 책정되는지 이해하면 신청 여부를 결정하기 쉬울 것입니다.
1. 가옥세 환산법
가옥세 환산법을 살펴보자면, 타운에서 책정한 대지 가치(LV: Land Value)와 건물 가치(IV: Improvement Value)를 합산하여 타운에서 정한 부동산 가치(TV: Taxable Value)를 결정하고, 이에 타운의 가옥세율(TR: Tax Rate)을 곱하여 가옥세를 산출합니다. 일반적으로 타운의 부동산 가치는 현재 시장 가격과 비슷하게 정해지나, 이는 타운별로 다를 수 있습니다.
가옥세는 가옥세율과 비례하며, 부동산 소유주는 매년 2월경 타운으로부터 세금 카드를 받게 되며, TR, TV, 그리고 IV 등의 용어를 접하게 됩니다. 여기서 ER은 평가 동등율(Equalization Rate)을 의미하며, 이에 대해 추후 자세히 설명하겠습니다. 2022-2023년 세율 및 평가 동등율, 그리고 2023-2024년 정보는 올 여름 세금 조정 재판이 끝난 후에 확인할 수 있습니다.
버겐 카운티에서 가옥세율이 가장 낮은 Rockleigh는 가옥세율이 0.775, ER은 93.21입니다. 또한, 2022년도에 최저 가옥세율을 기록한 Alpine은 가옥세율이 0.790, ER은 106.00입니다.
| 지역 | 가옥세율2022-2023 | ER 2022-2023 |
| Bogota | 4.225-4 294 | 67.86-63.05 |
| Closter | 2.212-2.144 | 100.69-100.43 |
| Demarest | 2.839-2.918 | 81.22-75.68 |
| Edgewater | 1.612-1.597 | 104.94-102.13 |
| Englewood Cliffs | 1.123-1.141 | 101.60-90.74 |
| Fort Lee | 2.483-2.474 | 86.36-91.62 |
| Franklin Lakes | 1.686-1.730 | 94.97-81.43 |
| Leonia | 3.184-3.361 | 75.16-71.17 |
| Old Tappan | 2.128-2.154 | 96.81-89.00 |
| Palisades Park | 1.539-1.479 | 95.39-96.34 |
| Paramus | 1.552-1.534 | 100.60-95.89 |
| Ridgefield | 1.695-1.673 | 104.08-105.45 |
| Rockleigh | 0.740-0.775 | 101-94.21 |
| Saddle River | 0.994-1.021 | 104.23-102.2 |
2022년과 2023년도의 세율을 비교해보면, 세율(Tax Rate, T.R)이 상승한 타운에서는 평가 동등율(Equalization Rate, E.R)이 하락한 반면, T.R이 하락한 곳에서는 E.R이 상승한 것을 확인할 수 있습니다. 결국 연간 세금에는 큰 차이가 없음을 알 수 있습니다.
평가 동등율(E.R)은 실제 거래가격과 타운에서 책정한 가격의 비례율을 의미합니다. 예를 들어, E.R이 90.08이라는 것은 타운에서 정한 부동산 가치가 실제 거래가격보다 9.92% 낮게 책정되었다는 뜻입니다. 따라서, 집을 직접 방문하지 않고도 E.R을 통해 시장 가격을 추정할 수 있습니다.
시장 가격(Marketing Price, MP)는 타운에서 책정한 가치(Taxable Value, TV)를 E.R로 나눈 값으로 계산됩니다.
앞서 언급된 타운 중 조지 워싱턴 다리(George Washington Bridge, GWB)로부터 2~4마일 이내에 위치한 잉글우드 클리프스(Englewood Cliffs)는 주택세금이 낮아 많은 고객들로부터 질문을 받습니다. 이 지역을 예로 들자면, 해당 타운의 가옥세율은 1.141, E.R은 90.74입니다.
가옥세를 계산하는 공식은 타운의 주택 가치(Taxable Value)에 타운의 가옥세율(Tax Rate)을 곱하는 것입니다. 타운에서 책정된 부동산 가격(TV: Taxable Value)은 대지 가치(LV: Land Value)와 건물 가치(IV: Improvement Value)를 합한 값입니다. 그러나 같은 타운 내에서도 대지의 위치에 따라 가치가 다를 수 있습니다. 대부분의 타운에서는 큰 길가에 있는 대지의 가치가 낮고, 선호되는 지역의 대지 가치가 높은 경향이 있습니다. 예를 들어, Palisade Ave를 중심으로 북쪽에 위치한 주택의 대지 가치가 남쪽보다 높습니다. 이를 North cliffs와 South cliffs라고 부릅니다. 대지 크기가 100 x 100인 경우, 남쪽은 대지 가치가 $750,000인 반면 북쪽은 $925,000이므로, 건물 가치(IV)가 동일하다면 연간 가옥세는 $1,965.25의 차이가 납니다.
알파인(Alpine)에 위치한 집의 예를 들어보겠습니다. 2에이커의 대지위에 건평 10,104 스퀘어피트에 실내 수영장이 있는 저택이 2023년 6월에 $5,275,000에 판매되었습니다. 비교적, 2022년 12월에 대지 2.06 에이커에 건평 10,233 스퀘어피트, 마찬가지로 실내 수영장이 있는 집이 $2,800,000에 판매됐습니다. 이러한 가격 차이를 감안하면, 첫 번째 집은 세금 어필을 고려해 볼만 합니다.
또 다른 사례로, 잉글우드 클리프스(Englewood Cliffs)에 위치한 한 집을 예로 들 수 있습니다. 2021년 10월, 약 2년 동안 시장에 나와 있던 집이 $2,480,000에 판매되었는데(원래 $2,999,000에 등록되었습니다), 타운에서는 이 집의 가치를 $2,819,100(TV)로 책정했습니다. 이 타운의 ER이 90.74인 점을 고려하면, 타운에서는 이 집의 가치를 $3,096,870로 보는 것입니다. 따라서, $500,000의 가격 차이가 있으며, 만약 판매 가격을 타운에서 조정 반영한다면, 연간 약 $5,000의 세금 절약이 가능하다는 계산이 나옵니다. 이러한 경우에는 세금을 조정하면 좋은 결과를 얻을 수 있습니다. 그러나 대규모 수리를 하거나 욕실 및 건평 확장, 초호화 리모델링의 경우에는 추가적인 변수가 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.
타운에서 책정된 주택 가치(Taxable Value, TV)는 타운에서 고용한 부동산 감정사를 통해 결정되지만, 매년 부동산을 감정하는 것이 아니기 때문에, 집을 수리하거나 새로 단장한 주택의 경우 그해에 타운에서 정한 주택 가치가 즉시 반영되지 않을 수 있습니다. 이로 인해, 이러한 계산 방법이 모든 주택에 적용되지 않을 수 있습니다.
그럼에도 불구하고, 타운에서 책정한 주택 가치보다 저렴하게 주택을 구입한 경우에는 가옥세 조정을 고려해 볼 만합니다. 다만, 숏세일이나 은행 소유의 경우에는 가옥세 조정이 제외되는 경우가 많으므로 전문가와 상담하는 것이 바람직합니다. 수년 전까지만 해도 타운 세무사에게 상담을 통해 가옥세가 조정되는 경우가 있었으나, 최근에는 대부분 베르겐 카운티에서 세금 조정 신청서(Tax Appeal Application)를 제출하여 타운 세무사와 조정하거나 카운티 법원(County Court)에 출석하여 조정해야 합니다. 2020년부터는 COVID-19 영향으로 집주인, 타운 세무사, 카운티 판사 간 전화 통화로 이러한 절차가 대체되었습니다.
2. 가옥세 조정 신청서(Tax Appeal Application)
가옥세 조정 신청서(Tax Appeal Application)는 카운티 웹사이트나 www.co.bergen.nj.us, 또는 http://www.state.nj.us/treasury/taxation/lpt/chapter123.shtml 에서 찾을 수 있습니다.
높은 세금으로 인해 주택 매매가 어려웠던 셀러들은 시장에 집을 내놓기 전에 타운 세무사(Tax Assessor)와 상담하여 세금 조정 가능성을 알아보는 것이 좋습니다. 숏세일이나 은행 소유로 구매했을 경우에도 조정되는 사례가 많습니다. 예를 들어, 버겐 카운티에서 은행 소유의 주택을 2019년 12월에 630,000달러[타운 책정 가격 $1,170,000]에 구매한 경우가 있었는데, 세금이 당초 $19,224에서 조정을 통해 $14,020으로 하향 조정되었습니다.
은행 소유의 주택 구매 시 세금이 높아 망설일 때는, 타운 세무 국장과의 면담을 주선하여 조정 가능성을 파악한 후 계약을 성사시켜 좋은 결과를 얻은 사례입니다. 이와 유사하게, 은행 소유나 숏세일로 구매한 부동산의 경우에는 조정 신청 시 지난해 10월 1일부터 그 전 해 9월 30일까지 본인의 집보다 낮은 가격에 판매된 3채의 주택을 비교 자료로 제출하거나, 타운 책정 가치(Taxable Value, TV)보다 낮은 가치를 나타내는 감정서(Appraisal Report)를 첨부하면, 가옥세금을 하향 조정받을 가능성이 있습니다.
하향 조정이 이루어지더라도 해당 가옥세 조정 결과는 그해의 삼사분기경에 서면으로 확정되므로, 인내심을 가질 필요가 있습니다.