목재·석고보드 대부분 수입, 대체 힘들어
“건축비에서 비중 낮아 문제 없다” 반론도
도널드 트럼프 대통령은 취임과 동시에 관세 부과와 대규모 불법체류자 추방을 본격적으로 시작하였습니다. 이에 따라 캐나다와 멕시코에는 25%, 중국에는 추가적으로 10%의 관세를 부과할 것이라고 발표하였으며, 캐나다와 멕시코에 대한 관세 부과는 유예되었으나 이는 언제든지 변경될 가능성이 있습니다. 이러한 조치는 주택 건설 자재를 주요하게 수출하는 국가들을 대상으로 하고 있으며, 또한 불법체류자는 건설업에서 중요한 노동력을 담당하고 있기 때문에, 이에 대한 정책이 주택 시장에 미칠 영향에 대한 우려가 커지고 있습니다.
건축 자재 가격 상승 가능성
미국 주택 건설에서 필수적인 자재 중 하나인 목재는 상당 부분이 캐나다에서 수입되고 있습니다. 만약 캐나다산 수입품에 25%의 관세가 부과될 경우, 주택 건설업체가 기존 20만 달러에 구매하던 자재를 25만 달러에 구매해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 미국의 주택 구조는 대부분 목조로 이루어져 있기 때문에, 이로 인해 건설 비용의 상승이 불가피할 것으로 예상됩니다.
레드핀(Redfin)의 첸 자오 경제리서치팀장은 “건축 자재에 대한 관세 부과가 본격적으로 시행되며, 이를 대체할 수 있는 명확한 수입원이 확보되지 않을 경우, 주택 건설 및 리모델링 비용이 상승하고 이는 인플레이션을 촉진할 수 있다”고 전망하였습니다.
전국주택건설협회(NAHB)의 칼 해리스 회장 역시 “미국에서 주택 건설용 연목의 70% 이상을 캐나다에서 수입하며, 건축용 석고보드의 대부분을 멕시코에서 공급받고 있다”고 언급하며, “건축 자재에 대한 관세 부과는 주택 건설 비용을 증가시키고, 이에 따라 집값 상승과 신규 개발의 위축을 초래할 것”이라고 설명하였습니다.
반면, 이에 대한 반론도 제기되었습니다. 미국목재연합의 졸탄 반 헤이닝건 대표이사는 “목재 비용은 일반적으로 신규 주택 건설 비용에서 약 1.3%를 차지하기 때문에, 관세 부과가 주택 가격에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 주장하였습니다. 또한, 트럼프 대통령 역시 세계경제포럼에서 “우리는 캐나다 목재가 필요 없다. 자체 산림이 있다”고 발언하며, 국내 목재 생산을 강조한 바 있습니다.
그러나 문제는 재고 상황에 있습니다. 원자재 가격 정보 제공업체 패스트마켓(Fastmarkets)의 더스틴 잘버트 수석 이코노미스트에 따르면, 현재 목재의 수요는 낮은 편이며 건설 성수기가 시작되지 않았음에도 불구하고, 재고는 1~2개월 치에 불과한 상황입니다. 미국 내 목재 생산은 주로 남부 지역에 집중되어 있으며, 최근 생산량이 증가하긴 하였으나, 여전히 생산 비용이 높은 것이 문제로 지적되고 있습니다. 노스캐롤라이나 주립대학의 라잔 파라줄리 산림경제·정책 부교수는 “미국의 목재 공급량은 제한적이며, 캐나다에서의 공급량을 대체하기에는 크게 부족한 상황”이라고 평가하였습니다. 또한, 그는 “1년 안에 캐나다산 목재를 대체하는 것은 거의 불가능할 것”이라고 전망하였습니다.
관세 부과는 건설 비용 상승뿐만 아니라 모기지 금리 상승을 초래할 가능성도 있습니다. 관세로 인해 물가 상승과 인플레이션이 발생할 경우, 이를 억제하기 위해 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 인상할 수밖에 없으며, 기준금리가 상승하면 모기지 금리도 함께 오르게 됩니다. 이에 따라 주택 구매자들은 추가적인 금융 부담을 안게 될 것으로 예상됩니다.
불법체류자 추방이 주택 시장에 미치는 영향
트럼프 행정부의 대대적인 불법체류자 추방 정책 역시 주택 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다. 첸 자오 팀장은 “대규모 추방이 현실화되면 주택 시장뿐만 아니라 경제 전반에 심각한 충격을 줄 가능성이 크다”고 분석하였습니다.
통상적으로 건설 노동력의 약 30%는 이민자로 구성되어 있습니다. 따라서 대규모 불법체류자 추방이 진행될 경우, 건설 노동력이 부족해지면서 인건비 상승과 공사 지연이 발생할 가능성이 큽니다. 이로 인해 건설 비용이 증가하고, 이는 다시 주택 공급의 감소로 이어질 수 있습니다. NAHB는 이미 현재의 주택 공급 부족을 해결하기 위해 향후 3년간 약 220만 명의 숙련된 건설 노동자가 추가로 필요할 것으로 예측한 바 있습니다. 이러한 상황에서 불법체류자의 대거 추방은 건설 노동력의 감소를 더욱 가속화할 것입니다. 또한, 직접적인 추방이 이루어지지 않더라도, 불안감으로 인해 노동자들이 현장에 나오지 않을 가능성도 고려해야 합니다.
정부의 대응 방안
전문가들은 정부가 주택 공급 확대 정책과 함께 주택 구매자를 지원하는 정책을 마련해야 한다고 조언하고 있습니다. 뱅크레이트(Bankrate)의 마크 햄릭 선임 애널리스트는 “정부가 첫 주택 구매자 및 저소득층을 대상으로 세금 감면이나 보조금을 제공할 수 있다”며, “이러한 지원책이 주택 구매 부담을 완화하는 데 도움이 될 것”이라고 제안하였습니다. 그러나 주택 수요를 증가시키는 정책은 오히려 주택 공급 부족 문제를 더욱 악화시킬 수도 있다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.
불확실한 주택 시장에서의 대처 방법
주택 시장이 불확실하더라도 주택을 구매해야 하는 상황이라면, 가능한 한 가격 부담을 줄일 수 있는 방안을 고려하는 것이 중요합니다.
- 주택 보험료 사전 확인
최근 주택 보험료 부담이 크게 증가하였으므로, 주택 구매 전에 보험료를 미리 확인하고 필요할 경우 해당 비용만큼 주택 가격을 조정할 수 있도록 협상하는 것이 유리합니다. - 최적의 모기지 금리 탐색
대출 기관마다 모기지 금리가 상이할 수 있으므로, 가능한 한 여러 금융기관의 대출 조건을 비교하여 가장 유리한 금리를 선택하는 것이 중요합니다. - 신용 점수 관리
모기지 금리를 낮추기 위해서는 크레딧 점수가 중요한 역할을 합니다. 따라서 부채를 줄이고, 신용 관리를 철저히 하는 것이 필요합니다. - 구매 지역의 유연성 확보
지역별 주택 가격에는 차이가 존재하므로, 특정 지역을 고집하기보다 다양한 지역을 고려하여 보다 합리적인 가격의 주택을 찾는 것이 바람직합니다. - 콘도나 타운하우스 고려
단독 주택 외에도 상대적으로 저렴한 콘도나 타운하우스를 고려하는 것도 하나의 대안이 될 수 있습니다. 지난해 12월 기준 단독 주택의 중간 가격이 44만 3,370달러였던 반면, 타운하우스는 37만 7,611달러, 콘도는 36만 6,100달러로 조사되었습니다. 이를 고려하여 다양한 주택 유형을 비교한 후 선택하는 것이 바람직합니다.
이처럼 변화하는 시장 환경 속에서 신중한 접근과 철저한 준비를 통해 최적의 선택을 하는 것이 중요합니다.