타이틀 보험이란 집을 사고 팔 때 생길 수 있는 여러 가지 문제들을 보호하는 보험을 말한다. 우리가 알고 있는 자동차 보험이나 생명 보험 등은 앞으로 있을 미래에 대한 문제를 대비하는 것에 반해 타이틀 보험은 과거에 있었던 타이틀에 관한 문제들을 보호해 주는 보험이라고 생각하면 이해가 쉽다.
부동산 거래에 빠지지 않는 타이틀 보험은 어떤 문제들을 보호해 줄까?
하나, 부동산의 실 소유주로 위장하는(false impersonation) 경우이다.
둘, 재산세 미납(unpaid property taxes)을 확인한다.
셋, 위조된 양도증서, 전대, 상속 (forged deeds, releases, wills) 등을 찾아낸다.
넷, 미납된 세금(federal income taxes)을 찾아낸다.
다섯, 간혹 상속인이 많은 경우 부동산 거래가 마친 후에도 또 다른 상속인이 나타나거나 소송이 생기는 경우도 생긴다.
여섯, 또 다른 담보 융자(other loans against the property)들이 있다.
일곱, 무자격 법정 대리인의 서류(instruments executed under invalid power of attorney) 여부를 확인한다.
여덟, 전 부동산 주인이나 양도자의 빚이 남아있는지 확인한다. 주인이 아무리 많이 바뀌었어도 전 양도자의 법정 분쟁이 있었다면 시간이 지나도 끌려가는 경우들이 있기 때문이다.
아홉, 사기(fraud)로 부동산을 매매하는 경우이다.
열, 동명이인이나 비슷한 이름의 혼동(confusion due to similar or identical name)이다. 한국인들의 예를 들어도 김씨나 이씨 성들이 많이 있다. 가끔은 동명이인으로 인해 크레딧에 문제가 되는 경우도 같다.
열 하나, 정신 이상자의 양도 증서(deeds by persons of unsound mind), 미성년자의 양도 증서(deeds by minor), 기혼자가 미혼자로 작성한 양도 증서(deeds by person supposedly single, but in fact married), 양도자의 사망 이후 양도 증서가 배달되었을 때 (delivery of deeds after the death of a grantor) , 전 주인의 전 배후자의 권리(rights of ex-spouses of wills and trusts) 등등 그 외에 여러 가지 경우가 생길 수 있다.
부동산의 매매는 마켓에서 물건 하나를 사고 팔거나 하는 것과는 다르기 때문에 타이틀에 문제가 생기게 되면 쉽게 본인의 권리를 포기하지 않는다. 이런 문제들을 타이틀 보험이 해결해준다.
모든 서류는 사람의 손으로 하기 때문에 실수가 일어날 수 있다. 법적 서류의 실수로 인한 기록이 그 중에 하나이다. 모르고 넘어갈 수도 있는 경우이지만, 나중이라도 이를 바로 잡을 수 있다.
미국의 부동산은 에스크로, 타이틀 보험, 에이전트와 브로커가 서로 협력하기 일하기 때문에 그 만큼 사고가 적고, 문제가 생기더라도 바로 잡을 수 있고, 바이어와 셀러가 보호를 받을 수 있다. 부동산 에이전트가 보는 관점에서 타이틀 보험에 대하여 간단히 설명을 하였으나 더 자세한 정보는 타이틀 전문인과 상의하도록 하자.