투자하기 전에 미리 수지 계산 통해 결정
학군, 자연 환경, 주거 상가 등 고려한 지역
투자를 목적으로 부동산을 사들이는 것은 우선 임대 수입을 통해 자산 소득을 만드는 것을 말한다. 물론 적당한 시기가 되면 해당 부동산을 팔아 더 큰 수익과 안정된 소득을 얻을 수 있는 부동산으로 투자를 확대하는 것이 투자 수단이 된다. 임대 부동산을 소유하는 것은 소극적 소득 (Passive-income)을 창출하는 훌륭한 방법이 될 수 있다. 그러나 구매하기 전에 임대 부동산에 대한 투자수익 (Return of Investment: ROI)를 계산하는 방법을 알고 현명한 투자인지 확인하는 것이 중요하다. 수익성이 얼마나 될지 측정할 때 임대 부동산의 예상 투자 수익을 결정하는 방법은 여러 가지가 있다.
임대 부동산의 투자 수익 (ROI)이란?
투자 수익 (ROI)은 투자 수익을 의미한다. 간단히 말해서, 부동산 투자에서 얼마나 많은 돈을 벌거나 손해를 보는 것을 말한다. 임대 부동산의 투자 수익 (ROI)는 부동산이 창출하는 수입과 부동산 유지 관리에 소모되는 비용을 감안한 금액을 나타낸다. 임대료는 일정 기간 정해진 액수이기 때문에 소극적 소득 (passive-income)을 위한 투자로 불린다. 임대 부동산 소유에 관심이 있다면 투자 수익률 (ROI)는 중요한 고려 사항이 된다.
투자 수익 (ROI) 계산을 수행하지 못한다는 것은 맹목적으로 부동산을 구입하는 것을 의미하며 이는 결코 좋은 방식이 아니다. 임대 부동산을 소유한 후에는 투자 수익률 (ROI) 계산을 지속적으로 수행하면서 수익 마진을 추정하고 손익을 미리 추정할 수 있어야 한다. 예를 들어 인플레이션으로 인해 유지 보수 비용이 증가하거나 모기지가 있는 경우 이자율이 오르면서 비용이 증가해 수익에 직접적인 영향을 미칠 수 있다.
임대 부동산에 대한 투자 수익 (ROI) 계산 방법
임대 부동산에 대한 투자 수익 (ROI)를 계산하는 가장 간단한 방법은 연간 임대 수입에서 연간 운영 비용을 빼고 총액을 모기지 가치로 나누는 것이다. \
그러나 특정 부동산에 투자할 때 기대할 수 있는 수익을 결정하는 데 사용할 수 있는 몇 가지 다른 계산 방식이 있다.
1) 현금 흐름 투자 수익 (ROI) 계산
현금 흐름 속성은 운영 비용을 지불한 후 매월 꾸준한 현금 흐름을 생성한다. 현금 흐름 투자 수익률 (ROI) 계산은 매우 간단하다.
총 임대료 – 비용 = 현금 흐름
임대 부동산의 운영 비용에는 해당 부동산이 공실로 비어 있는 동안의 마케팅 또는 광고, 부동산을 감독할 다른 사람을 고용하는 경우 부동산 관리 서비스, 수리, 유지 관리, 재산세 그리고 보험이 포함된다. 현금 흐름 투자 수익 (ROI) 계산은 순전히 들어오고 나가는 것에 기반해 임대 부동산에서 매달 얼마나 많은 돈을 얻을 수 있는지 보여준다.
2) 현금 환급 수익 (cash-on-cash return)
현금 환급 수익 (cash-on-cash return)은 투자한 현금 금액을 기준으로 임대 부동산의 연간 현금 흐름을 측정한다. 임대 부동산에 대한 현금 환급금을 찾는 방법은 다음과 같다.
연간 현금 흐름 / 투자된 총 현금 x 100 = 현금 대비 현금 수익률
이 투자 수익 (ROI) 계산은 일반적으로 투자한 현금의 양을 기준으로 임대 부동산이 주어진 연도 동안 얼마나 잘 수행할 수 있는지 측정하는 데 사용된다.
3) 자본화 비율 혹은 상한선 (Cap Rate)
임대 부동산의 상한선 (cap rate) 또는 자본화 비율은 예상 수익률을 의미한다. 자본화 비율을 찾으려면 부동산의 순 운영 수입 (net operating income)을 부동산 구매 가격으로 나눈다.
순 운영 수입 / 매입 가격 x 100 = Cap rate (자본화 비율)
자본화 비율이 낮을수록 위험이 낮고 자본화 비율이 높으면 임대 부동산이 더 위험한 투자임을 시사한다.
4) 순 운영 수입 (net operating income)
순 운영 수입 (net operating income) 또는 NOI는 부동산이 창출하는 임대 수입과 운영 비용 그리고 공실 손실에 대해 지불하는 금액의 차이를 말한다. 임대 부동산에 대한 순 운영 수입 (NOI)를 찾는 방법은 다음과 같다.
임대 수입 – 운영 비용 – 공실 손실 = NOI (순 운영 수입)
순 운영 수입 (NOI)는 운영 비용과 공실 손실만을 기준으로 수익성을 측정한다. 부동산 구입을 위해 대출을 받은 경우 이 계산에는 모기지 비용이 포함되지 않는다는 점을 유의할 필요가 있다. 계산을 위해 모기지 세부 정보가 필요하지 않기 때문에 여러 부동산을 비교하는 경우 순 운영 수입 (NOI)를 사용해 임대 부동산에 대한 ROI를 간단하게 계산할 수 있다.
5) 부동산 투자 2% 규칙
부동산의 2% 규칙은 임대 부동산에 대한 투자 수입 (ROI)를 계산하는 또 다른 간단한 방법이다. 이 규칙에 따르면 임대 부동산의 월 임대료가 구매 가격의 최소 2%이면 긍정적인 현금 흐름이 발생할 확률이 높다고 알려져 있다.
2% 규칙에 대한 계산은 다음과 같다.
월세 / 매입가 x 100 = X %
이 경우 X는 계산을 완료한 후 얻은 백분율을 나타낸다. 계산을 하고 2% 이상을 얻는다면 해당 부동산은 긍정적인 현금 흐름을 생성할 가능성이 높다. 반면에 2% 미만의 수치를 얻으면 해당 부동산은 수익성이 없을 수 있다.
부동산의 2% 규칙은 집 전체 비용의 몇 퍼센트를 임대료로 요구해야 하는지를 나타낸다. 즉, 30만 달러의 가치가 있는 부동산의 경우 매월 최소 6,000 달러를 임대료로 요구해야 한다. 그러나 현실은 메트로 부동산 시장에서 2% 규칙을 달성하기가 불가능하다는 사실이다
. 매우 빠르게 현금 흐름을 긍정적으로 만들기 위해 무엇을 청구해야 하는지 이해하는 데 좋은 경험 법칙이 될 수 있다. 예를 들어 필라델피아와 같은 도시의 평균 임대 비용은 1,800 달러인 반면 평균 주택 비용은 215,000 달러다. 즉, 평균 주택 임대에 4,300 달러를 청구하는 것은 지역 임대 시장과 맞지 않는다. 주택 가치가 급등한 이유로 대부분의 시장에서 0.8%에서 1.3% 사이가 더 현실적이다.
부동산이 임대료에 경쟁력이 없으면 안정적인 임차인을 찾는 데 어려움을 겪을 수 있다.
임대 부동산의 좋은 수익률은?
임대 부동산에 대한 투자 수익 (ROI)를 계산하는 방법에 대한 단일 옵션이 없는 것처럼 좋은 수익률로 변환되는 정해진 숫자는 없다. 그 이유는 부동산이 생성하는 수익에 영향을 미칠 수 있는 다음과 같은 다양한 요인이 있기 때문이다.
구매 가격, 계약금, 클로징 비용과 월별 지불금을 포함한 모기지 비용, 임대 수입, 점유율과 공실률, 운영 비용 등.
임대 부동산의 좋은 수익률을 측정할 때 구체적인 목표를 고려하는 것이 중요하다.
예를 들어, 매월 또는 매년 달성하고자 하는 기본 투자 수익 (ROI) 또는 현금 흐름 목표가 있을 수 있다.
해당 맥락에서 수익률을 살펴보면 장래의 투자를 평가하고 목표와 위험 허용 범위에 가장 잘 부합하는 투자를 찾는 데 도움이 된다. 임대 주택은 경제가 약해지거나 불황에 빠지더라도 사람들에게 여전히 필요한 하다. 그러나 변화하는 경제 환경으로 인해 가장 뜨겁거나 가장 비싼 시장에서 임대 부동산에 대한 수요가 식을 수 있다. 부동산을 유지하기 위해 더 많은 비용을 지출하는 경우 높은 인플레이션으로 인해 이윤이 줄어들 수도 있다는 점을 고려해야 한다.
투자할 적절한 부동산을 검색할 때 임대 부동산에 대한 ROI를 계산하는 방법을 아는 것은 매우 중요할 수 있다. 서로 다른 공식을 사용하여 여러 계산을 실행하면 기대할 수 있는 수익에 대한 다양한 관점을 제공할 수 있다. 그런 다음 부동산이 잘 일치하는지 결정하기 위해 그 수치를 보고자 하는 수익과 비교할 수 있다.
어떤 부동산을 찾아야 하나?
임대 부동산 투자의 장단점을 미리 염두에 두면 자신에게 적합한지 여부를 먼저 확인할 수 있다. 임대 부동산은 쉽게 임대할 수 있고 사람들이 많이 찾는 요소를 갖춘 것이어야 한다.
지역 성장: 이웃에 새로운 젊은 가족과 건물이 많이 유입되는 경우 해당 지역의 주택 가격은 일반적으로 상승한다고 볼 수 있다.
지역 학교: 학교에 대한 접근성과 학교의 질은 여전히 부동산 가치 상승의 원동력이다.
도보 용이성: 현지 상점, 레스토랑 그리고 편의 시설에 쉽게 접근할 수 있는 지역이 점차 인기를 얻고 있다. 이것은 예측 가능한 부동산 가치 상승과 임대료 상승으로 이어질 수 있다.
자연 환경: 자연 공원과 열린 공간에 인접한 주택은 비슷한 부동산보다 8%~20% 더 높은 가치를 지니는 것으로 알려져 있다.
상업용 부동산: 구석구석에 자리잡고 있는 유명 프랜차이즈 상점이 투자에 적합한 장소로 사용될 수 있다. 연구에 따르면 홀푸즈 (Whole Foods), 트레이더 조스 (Trader Joes) 그리고 스타벅스 (Starbucks)와 가까운 주택은 다른 주택보다 더 높은 평가를 받는다.