이미 은퇴한 상태에서 모기지 융자를 받으려고 시도한 적이 있다면 그것이 얼마나 어려운 일인지 아마도 놀랐을 것이다. 그리고 아직 은퇴하지 않은 사람은 이를 참고해 미리 대비할 수 있어야 한다. 황금기에 모기지를 받는 것이 순조로운 과정은 아니다. 재정 상태가 양호하고 견고한 재무 포트폴리오와 자산 비축이 있더라도 은퇴자라는 사실만으로 절차가 다르고 까다로울 수 있다. 모기지 융자 브로커는 은퇴자들에게 모기지 융자는 까다로울 수 있고 많은 돈을 가지고 있더라도 소득이 매우 적어서 모기지 융자 자격을 갖추는 데 어려움이 있다고 한마디로 답한다.
기회평등신용법 (Equal Opportunity Credit Act)이 대금업자가 차용인을 나이로 인해 차별하는 것을 기술적으로 금지하고 있지만, 현실에서는 나이가 들었을 때 모기지를 받는 것은 여전히 예기치 않은 어려움을 포함한다. 은퇴 후 모기지 신청을 고려하고 있다면 예상되는 사항과 프로세스를 덜 고통스럽게 만드는 몇 가지 조언을 살펴보는 것이 유용하다.
은퇴 후 모기지 융자 받기가 왜 그렇게 어려운가?
모기지를 신청할 때 대출 기관은 다른 재정적 요인 중에서 소득에 대해 알고 싶어한다.
기술적으로는 은퇴 후 소득이 있을 수 있지만 일반적으로 연금으로 고정되어 있다. 즉, 더 이상 정기적으로 집에 급여를 가져오지 않는다. 또한 소득이 근무 기간 동안보다 낮은 것이 보편적이다.
이 두 가지 요인으로 인해 은퇴자는 모기지를 상환할 수 있는 좋은 위치에 있다고 대출 기관을 설득하는 것이 쉽지 않다. 은퇴 시 소득은 은퇴 계획, 연금 또는 사회 보장과 같은 다양한 출처에서 나올 가능성이 높다. 이런 비노동 소득 모두가 수입을 제공하지만 일부는 자산을 감가상각하기 때문에 한정된 수입원으로 간주된다. 은행은 대부분의 대출 기관이 최소 3년 동안 안정적인 수입을 제공할 수 있는 충분한 자금이 해당 계좌에 있음을 증명하도록 요청할 한다. 또한 이런 기금에서 매월 정기적인 수입을 받고 있음을 보여주어야 한다.
퇴직자의 자격 절차가 다른 가?
근무 기간과 비교할 때 퇴직 시 모기지 융자 자격 과정에서 가장 큰 차이점은 제출해야 하는 문서다. 융자업체는 일반적으로 2년 전 소득 문서를 요구한다. 해당 기간 이상 은퇴한 경우 문제가 될 수 있다. W-2를 제시하는 대신 사회 보장, 연금 소득, 배당금 또는 이자 지급에 대한 수입 증거를 제시해야 한다. 또한 고용되었을 때보다 은퇴했을 때 소득을 확립하는 데 더 많은 노력이 필요하다.
더구나 여러 정보 요청이 쇄도할 수 있다. 은행은 당좌예금 혹은 저축예금, 투자 자금이나 사회보장 인출 상태를 알고 싶어 할 뿐만 아니라 매번 1,000 달러 이상 이체하는 이유와 항목도 파약하려고 한다. 가족 신탁에 서 돈을 받은 경우 은행은 이 거래가 합법적인지 확인하기 위한 메모 또는 보완 문서도 요구할 수 있다. 어느 신청자는 모기지를 받기 위해 결국 은행으로부터 예외 인정을 받아야 했다. 이것은 기술적으로 은행의 기준을 충족하지 못하더라도 기본적으로 신청자가 자금을 가지고 있다는 것을 인정하는 것이었다.
은퇴 후 모기지를 신청해야 하거나 이 기간을 미리 계획하고 있다면 몇 가지 도움 사항을 염두에 둘 필요가 있다.
가능하다면 은퇴 전에 모기지를 신청하는 것이다. 아직 일하고 있고 집을 사고 싶다는 생각이 든다면 은퇴하기 전에 모기지를 받는 것이 더 유리하다. 은행은 소득을 기준으로 모기지를 인수하며 은퇴하면 소득이 아닌 자산이 있는 경우가 많다.
그리고 문서를 정리하는 것이다. 많은 문서에 대한 요청을 받을 준비를 해야 한다. 그 중 다수는 온라인으로 업로드해야 한다. 만약 20~30년 전에 모기지를 확보했다면 훨씬 더 컴퓨터에 정통해야 한다. 사전에 관련이 있을 수 있는 모든 서류를 수집하기 시작해야 한다.
집중 추적을 위해 정신적으로 준비할 필요가 있다. 대출 기관이 1,000 달러 이상 거래에 대한 정보를 원할 수 있다. 따라서 재정에 대한 특정 수준의 정보를 제공할 준비를 해야 한다.
HELOC를 염두에 둬야 한다. 주택 담보 신용 한도 (HELOC)를 사용하면 현재 주택의 담보를 활용해 필요에 따라 추가 현금을 제공할 수 있다. 은퇴 기간 동안 구매를 시도하는 데 어려움을 겪고 있다면 도움이 될 수 있다. 무엇보다 대출 담당자와 의사 소통을 하는 것이 중요하다. 연락을 유지하고 절차의 모든 단계에 대해 주저하지 말고 도움을 요청할 수 있도록 친해져야 한다.
은퇴자의 융자 기준 항목
소득 평가
일반적인 생각과는 달리 집을 구입하는 데 필요한 정해진 금액은 없다. 대출 기관은 얼마나 많은 돈을 버는가 보다 대출 상환 능력에 훨씬 더 관심이 있다. 모기지 회사인 패니매 (Fannie Mae)는 대출 기관에 신뢰할 수 있고 예측 가능한 수입을 가진 차용인을 찾도록 제시한다. 직업이 있는 차용인은 W-2로 소득을 증명할 수 있지만, 일을 하지 않으면 안정적인 소득이 있음을 증명하는 데 어려움이 있다.
집을 살 여유가 있는지 여부를 결정하는 첫 번째 단계는 소득을 평가하는 것이다. 은퇴한 경우 전체 가계 예산에 기여하는 여러 수입원이 있을 수 있다. 주택 모기지 대출에 대한 사전 승인을 받을 가능성을 높이는 몇 가지 자산과 소득 항목이 있다.
은퇴자로서 전체 소득에 기여하기 위해 사용하는 여러 고정 수입의 출처가 있다. 대출 기관은 이런 고정 수입을 각각 평가한다.
사회보장: 젊은 시절에 일을 했다면 정기적인 사회보장 수입을 받는다. 대출 기관은 이런 지불금을 은퇴 기간 동안의 주요 수입원으로 간주한다. 또한 개인 업무 기록에서 인출하는 한 사회보장 기금에 만기일을 지정하지 않는다.
연금: 대출 기관은 정부 또는 기업 연금의 수입이 규칙적이고 일관성이 있다고 생각한다. 신청서에 연금 소득을 포함시키면 연금 소득이 계속된다는 것을 증명할 필요가 없다.
배우자 또는 생존자 혜택: 모기지 대출 기관은 배우자 지원 또는 생존자 혜택을 제한된 소득원으로 간주한다. 이런 지불은 결국 소진되기 때문이다. 대출을 신청할 때 배우자 또는 유족 혜택을 소득에 포함하려면 최소 3년 동안 지급금을 받은 것을 증명해야 한다.
은퇴 계좌: 401(k), Roth IRA, 전통 IRA 또는 기타 은퇴 계좌에서 돈을 인출하는 경우 이 소득을 대출 자격에 사용할 수 있다. 모기지 날짜 이후에도 최소 3년 동안 지불이 계속된다는 것을 증명해야 한다. 대부분의 대출 기관은 갑자기 가격이 하락할 수 있는 변동성 자산을 포함하고 있기 때문에 이런 계정 가치의 70%만 고려한다.
투자 소득: 임대 부동산이나 배당금 또는 이자 발생 자산에서 받는 모든 소득은 대출 자격에 적용될 수 있다. 대출 기관은 신청자가 자산을 무기한 소유하고 있기 때문에 이 소득이 계속된다는 사실 증명을 요구하지 않는다. 유일한 예외는 시간이 지남에 따라 감소하는 자산에서 수입을 얻는 경우다.
연금 소득: 연금이 계속되도록 설정되어 있는 한 연금 소득을 계산에 사용할 수 있다.
담보 대출을 받은 후 최소 3년 동안 연금 지급이 계속된다는 것을 증명해야 한다.
가용 자산 평가
집을 사기로 결정할 때 직면하는 한 가지 문제는 대부분의 돈이 자산에 묶여 있다는 것이다. 물론 일부 자산을 매각해 주택 구매에 더 많은 계약금을 지불할 수 있다. 그러나 증권 담보 대출도 고려할 수 있다. 신청자의 자산은 이런 대출을 뒷받침하고 상환하지 못할 경우 대출 기관에 주식, 채권 그리고 재산에 대한 권리를 부여한다. 은퇴 계좌와 마찬가지로 대출 기관은 가치가 빠르게 변동할 수 있는 자산 가치의 최대 70%까지만 담보 가치로 인정한다.
결국 대출 기관은 정확한 수입 금액보다 대출 상환 능력에 훨씬 더 관심이 있다. 즉, 쇼핑을 시작하기 전에 감당할 수 있는 집의 규모를 신중하게 고려하는 것이 중요하다.
소득 대비 부채 비율 (DTI)
일단 은퇴하면 일을 하면서 번 소득 전체를 이용할 수 없다. 이것은 은퇴자를 주택 모기지 대출에 대한 더 위험한 후보로 만든다. 대출 기관은 은퇴 후 대출을 신청할 때 소득 대비 부채 비율을 특히 면밀히 검토한다. 소득대비 부채 (DTI) 비율은 월 소득에서 부채가 차지하는 비율을 보는 공식이다. 대출 기관은 일반적으로 DTI 비율을 백분율로 평가한다.
반복되는 최소 비용을 총 월 소득으로 나누어 소득 대비 부채 (DTI) 비율을 계산할 수 있다. 예를 들어 고정 수입원에서 매월 4,000 달러를 받고 부채와 반복 지불액이 1,000 달러인 경우 소득 대비 부채 (DTI) 비율은 25%이다.
소득 대비 부채 비율 (DTI)이 높을수록 모기지 대출 후보로는 더 위험하다. 되풀이되는 부채가 소득의 상당 부분을 차지하는 경우 통계적으로 모기지 불이행 가능성이 더 높다.
소득 대비 부채 비율 (DTI)이 50%를 초과하면 대출을 받는 데 어려움을 겪을 수 있다.
여러 가지 방법으로 소득 대비 부채 비율 (DTI)을 낮출 수 있다. 수입을 늘리기 위해 아르바이트, 열정 프로젝트 또는 계절별 일을 선택하는 것을 고려할 수 있다. 모기지를 신청하기 전에 소액 부채 중 일부를 상환하는 데 집중할 수도 있다. 마지막으로 배우자나 파트너를 대출에 추가해 가계 소득을 늘릴 수 있다.
요약하면 퇴직자로서 모기지로 집을 사는 것은 표준 고용 소득으로 집을 사는 것보다 더 어려운 것이 현실이다. 대부분의 융자업체는 연금, 사회 보장 그리고 투자 소득을 신청자의 정규 소득으로 간주한다. 또한 최소 3년 동안 지속된다는 것을 증명할 수 있는 연금, 유족 또는 배우자 혜택과 퇴직 계좌 소득을 포함할 수 있다. 은퇴자의 자산은 대출을 받을 수 있는 능력에 기여할 수 있다. 더 나은 소득 대비 부채 비율 (DTI)과 신용 점수로 낮은 소득을 보충할 수 있다. 또한 두 번째 주택보다 주 거주지에 대한 모기지 융자를 받는 것이 더 쉬운 것으로 알려져 있다.