1. 숏세일의 정의
집을 팔면서 융자금액을 다 갚지 못할 때 숏세일이라고 불리우는 상황에 처한다. 집에 융자가 $520,000이 있는데, 집을 $500,000에 팔았다면, 파는 비용 $40,000정도를 빼고 은행에 줄 수 있는 돈은 $460,000밖에 되지 않습니다. 융자를 다 갚으려면 $60,000이 더 있어야 한다. 이런 상황에서 대략 3가지의 압션이 있다.
- 모자란 돈 $60,000을 셀러가 매꿔넣고 집을 팔 수 있다. (Regular Sale)
- 지금 돈이 없다면, $60,000을 앞으로 일정한 기간동안 갚아나가겠다고 은행과 약속을 하고 집을 일단 팔 수 있다. (Promissory Note)
- 은행한테 내 사정이 어렵고, 앞으로도 갚아나갈 능력이 없을 것 같으니까, $60,000이라는 돈을 그냥 탕감해 달라고 부탁할 수 있다. (Short Payoff)
일반적으로 숏세일은 세번째의 압션, Short Payoff 와 동의어로 쓰인다고 보면 된다.
은행이 숏세일 (더 정확히 말해서 Short Payoff)를 허용하는 이유는 간단하다. 차압으로 가면 더 큰 손실을 감수해야 하기 때문이다.
2. 숏세일과 부동산 매매 과정
원칙적으로는 숏세일은 일반 부동산 매매와 크게 다를 바 없다. 셀러가 에이전트 고용해서 바이어 찾고, 에스크로 열고 하는 전반의 과정이 일반 매매와 똑같다. 바이어가 쓰는 오퍼도 똑같고, 마지막에 셀러가 Grant Deed에 공증하는 과정까지 모두 똑같다.
딱 한가지 다른 점은 은행에서 승인을 받아야 한다는 절차가 하나 더해졌다는 것인데, 이 한가지 절차때문에 게임이 완전히 달라진다. 리스팅 가격 책정하는 방법부터, 마켓팅 전략, 바이어 선택등의 모든 중요한 절차가 정상적인 주택 판매와 많은 차이가 있다.
3. 숏세일의 성공률
숏세일은 워낙 변수가 많기 때문에 아무리 실력있는 에이전트라고 해도 장담할 수 없다. 굳이 성공률을 점쳐 본다면, 1차 융자만 있는 경우는 80-90%, 2차 융자 까지 있는 경우는 60-70%, 3차 또는 그 외의 복잡한 것들이 걸려 있는 경우는 50% 정도 되지 않을까 싶다. (물론 부동산 경기와 계속 진화하는 숏세일 환경에 따라 달라질 수 있기 때문에 단정적으로 얘기할 수는 없다.)
집의 상태도 중요하다. 상태가 안 좋고 매력이 없는 집은 싸게 팔아야 바이어를 구할 수 있는데, 은행에 보고되는 감정가가 그러한 상황을 충분히 반영하지 못하면 숏세일 과정이 힘들어 질 수 있다.
시간도 중요하다. 너무 늦게 시작하면, 차압 절차를 막지 못해 실패할 확률이 높아진다.
4. 숏세일 평균 기간
2007-2008년경 숏세일이 처음으로 “다시” 시작할 무렵에는 기간이 오래 걸렸다. 6개월 이상 가는 경우도 흔했다. 2014년 현재, 숏세일기간이 많이 짧아졌다. 은행에 승인 받는 시간까지 2-4달, 승인 받은 후 계약 이행 기간 (흔히 말한는 에스크로 기간)은 약 1-2달, 다 합쳐서 3-6 달이 평균이다. (이것 또한 부동산 경기와 계속 진화하는 숏세일 환경에 따라 또 달라질 것이다.)
5. 숏세일과 집 판매 비용 (Selling Cost)
숏세일 하면서 발생하는 모든 주택 판매 비용은 은행이 부담한다. 그 안에는 에이전트 커미션도 포함된다. 에스크로, 타이틀 비용을 비롯해 각종 보고서, County, City Transfer Tax등도 은행에서 모두 부담한다. 주택 소유주가 직접 부담해야 하는 비용은 하나도 없다.
6. 숏세일과 밀린 재산세 (Property Tax)
밀린 재산세도 일반적으로 은행 부담이다. 단 액수가 너무 클 경우에는 은행의 마진이 너무 줄기 때문에 승인 과정을 힘들게 할 수도 있다.
7. 숏세일과 밀린 동네 관리비 (Association Fee)
밀린 Association Fee는 차압을 할 경우 전주인을 쫒아올 수 있다. 또한 숏세일을 하더라도, 보통 은행에서 해결해 주지 않는 경우가 많기 때문에, 숏세일을 성사시키는데 장애물로 작용하기도 한다. 숏세일을 할 때 은행이 해결하지 않으면 바이어가 밀린 관리비를 해결해야 한다. 그리고 그만큼 숏세일 과정이 어려워진다. 내가 Association Fee을 안내면, 먼데도 아닌, 바로 내 이웃들이 직접적인 피해를 본다. 그래서 상황이 어렵더라도 가능한한 Association Fee는 꾸준히 내는 것이 좋다.
8. 숏세일과 파산 (Bankruptcy)
파산을 하게 되면, 숏세일은 하기 어렵다. 이론적으로는 가능한데, 실질적으로는 성사시키기가 너무 어려워 지기 때문에, 파산과 숏세일은 거의 대부분의 경우 같이 갈 수 없다고 생각하면 된다. 숏세일을 한참 추진하다가, 파산을 하기로 결정이 나면, 에이전트는 그동안 수고한 것이 수포로 돌아간다. 파산 계획이 있다면 꼭 미리 알려 주어야 한다.
[출처] 숏세일 문답|작성자 No1 Richard Choi