전통 모기지의 비적격 대출이 가장 일반적
계약금 20%가 안전하고 비용 낮춰
신용 점수, 소득, 계약금, 부채 비율 관리해야
모기지 대출의 종류
대부분의 모기지는 동일한 핵심 요소 (원금, 이자, 월 상환금 등)로 구성되어 있지만 주택 융자 유형마다 알아야 할 고유한 조건이 있다. 다양한 유형의 대출이 있지만 세 가지 주요 유형의 모기지에는 전통 모기지 (conventional mortgage), 연방주택국 (FHA: Federal Housing Administration) 모기지 그리고 재향군인회 (VA: Veterans Affairs) 융자 프로그램이다.
전통 모기지 (conventional mortgage)
미국 주택 구매자와 주택 소유자가 얻는 가장 일반적인 모기지 프로그램이다.
일반 모기지를 얻기 위한 요구 사항은 연방주택국 (FHA) 모기지와 같은 정부 후원 대출보다 엄격하다. 일반 모기지는 일반적으로 신용이 좋은 사람만 이용할 수 있다. 일반 대출 자격을 갖추기 위한 최소 신용 점수는 약 620점이다. 이런 모기지는 계약금이 주택 구매 가격의 20% 미만인 경우 민간 모기지 보험 (PMI)이 필요하다.
전통적인 모기지 (conventional mortgage) 대출에는 적격 그리고 부적격의 두 가지 주요 유형이 있다.
우선 적격 모기지 (Conforming mortgages)는 기본 대출을 보증하면서 대출 기관으로부터 모기지를 구입하고 이를 투자로 다시 판매하는 두 국책 모기지 업체인 패니매 (Fannie Mae)와 프레디맥 (Freddie Mac)이 설정한 특정 금액 한도를 따른다.
2023년 단독 주택에 대한 한도는 대부분의 주에서 기본 한도는 726,200 달러다. 그리고
고비용 지역과 알래스카, 하와이, 괌 그리고 미국령 버진 아일랜드의 경우 1,089,300 달러로 더 높다.
점보 대출이라고도 하는 부적합 모기지 (non-conventional mortgage) 대출은 적격 모기지의 한도를 초과하는 모기지 대출을 말한다. 패니매 (Fannie Mae)와 프레디맥 (Freddie Mac)이 없다면 적격 대출은 더 높은 위험으로 간주돼 더 높은 이자율이 적용되고 일반적으로 구매 가격의 20% 이상의 더 큰 계약금이 필요하다.
연방주택국 (FHA) 모기지 대출
연방주택국 (FHA) 대출은 연방주택국 (FHA: Federal Housing Administration)에서 보증하며 첫 주택 구입자와 중 저소득층에게 혜택을 주도록 설계되었다. 연방주택국 (FHA) 대출에 대한 지침은 기존 대출보다 덜 엄격하다. 일반적으로 자격을 갖추려면 낮은 신용에 해당하는 최소 약 580점이 필요하다. 연방주택국 (FHA) 융자의 최소 계약금은 융자 금액의 3.5%이다. 그러나 계약금이 구매 가격의 10% 미만인 경우 전체 대출 기간 동안 모기지 보험료 (MIP)를 지불해야 하며 기간에 따라 비용이 많이 들 수 있다.
농무부 (USDA) 대출
농무부 (USDA) 대출은 연방 농무부가 보증하는 농촌과 교외 주택 소유자를 위한 모기지이며 계약금과 개인 모기지 보험 (PMI)이 필요하지 않다. 대출 금액의 1%에 해당하는 선불 보증 수수료와 0.35%의 연간 수수료를 지불해야 하지만 이런 비용은 일반적으로 모기지 보험에 지불하는 것보다 저렴하다.
자격을 갖추기 위한 소득 제한이 있으므로 가구 소득이 너무 많으면 농무부 (USDA) 대출을 받을 수 없다. 미국 대부분 지역의 2023년 소득 한도는 1~4인 가구의 경우 103,500 달러, 5~8인 가구의 경우 136,600 달러이지만 평균보다 생활비가 가파른 카운티에 거주하는 경우 한도가 더 높을 수 있다.
재향군인회 (VA) 대출
재향군인회 (VA) 대출은 재향군인회 (Department of Veterans Affairs)에서 보증하며 현역 군인, 재향군인 그리고 일부 생존 군인 배우자에게 제공된다. 재향군인회 (VA) 대출은 주요 혜택을 제공한다. 계약금이나 모기지 보험 (PMI)이 필요하지 않지만 차용인은 선불 자금 조달 수수료를 지불해야 한다. 수수료는 일반적으로 계약금 금액과 첫 번째 재향군인회 (VA) 대출인지 여부에 따라 총 대출 금액의 1.25%에서 3.6% 범위이다.
두 번째 모기지 (Second mortgage)
주택 자산 신용 한도 (HELOC: 힐록 Home Equity Line of Credit)라고도 하는 두 번째 모기지는 이미 기본 모기지가 있는 주택에 대한 추가 대출을 말한다.
이를 통해 주택 개량이나 자녀의 대학 학비와 같은 비용을 충당하기 위해 집에 구축한 자산 에퀴티 또는 주택 가치를 활용할 수 있다. 주택 가치가 급등하고 에퀴티가 많이 쌓인 요즘 경기 둔화로 에퀴티를 뽑아 쓰는 사례가 늘고 있다.
모기지 상환금을 지불할 수 없는 경우, 대출 기관은 주택을 압류하고 매각해 손실을 만회하려고 한다. 이 때문에 이자율이 더 높은 경향이 있다. 두 번째 모기지는 첫 번째 모기지 후에 상환해야 하므로 지불을 중단하면 두 번째 대출 기관은 첫 번째 대출이 완전히 상환될 때까지 지불되지 않으므로 주택 압류를 신청하는 경우가 많다.
모기지를 얻는 방법
사전 승인 (preapproved)
온라인 신청서를 제출해 주택 담보 대출 승인을 받을 수 있다.
신청 절차를 시작한 후에는 낮은 이자율을 찾아 3개 이상의 대출 기관에 대출 견적을 요청해야 한다. 이때 필요한 것은 신청자 이름, 수입, 사회 보장 번호 (대출 기관에서 신용 보고서를 확인하기 위함), 구매 또는 재융자하려는 주택의 주소, 집의 가치 추정치, 빌리고 싶은 대출 금액 등이다.
최종 승인 (final approval)
적합한 차용인과 적합한 모기지 대출을 찾았다면 대출 기관에 연락해 융자를 진행할 준비가 되었음을 알려야 한다. 대출 기관은 소득, 자산 그리고 고용에 대한 증거를 제공하도록 요청하고 대출 신청을 처리하는 동안 작업한다. 대출 견적은 만료 시한이 있으므로 대출을 진행할 준비가 되었을 때 견적을 요청해야 유효하다.
종료 (Close)
마지막 단계는 마감 문서에 서명하는 것이다. 일단 서명하면 모기지 대출에 대한 책임이 있기 때문에 여기에서 모든 것을 다시 확인하는 것이 바람직하다.
문서를 제출하고 대출 기관에 문제를 해결한 후에는 주택 구입에 따른 이들을 수행해야 한다. 우선 주택 검사 일정을 잡고 주택 소유자 보험에 가입하고 소유권 보험과 기타 종결 서비스를 받아야 한다. 서류에 서명하는 것이 주된 프로세스이므로 문서를 세밀히 검토하고 모든 문서를 저장하고 제출하도록 한다.
이자율을 낮추고 적은 금액을 지불하려면
모기지의 기본 사항을 파악했으므로 가능한 최저 모기지 이자율로 모기지를 얻는 방법이 궁금해진다. 이자율이 낮으면 월 모기지 상환액도 낮아진다. 낮은 이자율을 얻는 열쇠는 대출 기관에 가능하면 신뢰가 높은 사람으로 보이도록 하는 것이다. 금융 기관에서 가장 신뢰하는 사람은 신용이 높은 사람이다. 소득이 안정되고 부채가 적으면 신용 점수가 높다.
신용 점수를 높여야
신용 점수가 높을수록 덜 위험한 것으로 간주되고 더 나은 이자율로 보상을 받게 된다.
신용 점수는 지불 내역, 신용 카드의 한도 비율, 신용 내역 기간 그리고 현재 부채 금액을 포함해 신용 보고서의 정보에 따라 결정된다. 신용 점수를 높이는 가장 쉬운 방법은 청구서를 제때 지불하고 신용 카드 잔액을 낮게 유지하는 것이다. 신용 점수의 현재 상태가 확실하지 않은 경우 온라인에서 무료 신용보고서를 받아 점수를 알아볼 수 있다.
소득 대비 부채 비율을 낮게
소득 대비 부채 비율은 월별 부채 상환금을 월 총소득과 비교한다. 이를 낮게 유지하는 것은 모기지 이자율을 낮추는 좋은 방법이 될 수 있다. 낮은 부채 비율은 대출 기관에 매달 모기지 상환금을 편안하게 지불할 수 있는 충분한 재정 상태임을 보여준다.
이상적인 비율은 35% 이하로 부채를 잘 관리하고 월세를 갚고도 남는 돈이 있다는 신호다. 부채 비율이 50%보다 높으면 월 소득의 상당 부분을 부채에 지출하고 있음을 의미하는 것으로 모기지를 신청하는 경우 결과가 좋지 않을 가능성이 높다.
소득 대비 부채 비율을 낮추는 두 가지 주요 방법은 아르바이트를 하거나 급여 인상을 요청해 수입을 늘리는 것 그리고 빚을 갚는 것이다. 부채 정리 대출의 도움을 받아 부채를 완전히 갚을 수 있다면 비율은 0%로 떨어질 것이다. 이는 모든 대출 기관이 매우 매력적으로 느낄 수 있는 수준이다.
더 많은 계약금
낮은 모기지 이자율을 얻는 또 다른 전략은 집을 살 때 더 많은 계약금을 지불하는 것이다. 전통적인 대출 (conventional mortgage)을 받을 계획이라면 구매 가격의 20% 이상의 계약금을 목표로 한다면 개인 모기지 보험 (PMI)을 피할 수 있다.
연방주택국 (FHA) 대출 자격이 있는 경우 전체 모기지 기간 동안 모기지 보험료에 묶이지 않도록 주택 가격의 최소 10%를 계약금으로 지불하는 것이 방법이다. 집을 처음 구입할 때 더 많은 계약금을 지불하면 은행 계좌에 더 많은 부담이 가해지지만 장기적으로 이자와 보험료를 절약하게 되므로 그만한 가치가 있고 계약금이 충분할 때 집을 사는 것이 올바른 방법이다.
모기지 관련 가장 흔한 궁금 사항
모기지 융자 업체는 어떻게 돈을 버는지 궁금할 수 있다. 모기지 대출 기관은 대부분 수수료를 통해 돈을 벌고 있다. 총 대출의 일정 비율에 해당하는 개설 수수료를 선불로 청구한다. 또한 청구할 일부 처리, 신청, 인수, 대출 이자율 잠금 (lock-in) 그리고 마감 수수료가 있다.
은행이나 모기지 브로커 가운데 어디가 나은지 궁금해한다. 주요 차이점은 은행은 해당 기관의 제안만을 보여주는 반면 브로커는 여러 대출 기관의 중개자 역할을 하면서 해당 대출 기관으로부터 추천 수수료를 받는다. 중개인은 더 큰 네트워크를 보유하고 요금, 수수료 그리고 기능을 비교하는 데 도움을 준다. 더 낮은 이자율을 받을 수 있지만 중개인은 마감 후 중개수수료를 부과할 수 있다.
집을 사려면 얼마를 모아야 하는지도 궁금 사항 중 하나다. 이는 사고 싶은 집의 종류에 달려 있다. 경험 법칙은 집에 20%의 계약금을 지불하도록 계획하는 것이다. 계획하고 저축하는 동안 구입하려는 이웃의 주택 유형을 살펴보고 판매 가격을 확인하는 것이 도움이 될 수 있다. 계약금 이외에 클로징 비용도 있어야 한다는 것을 잊어서는 안된다.
집에 대한 계약금이 없으면 농촌과 교외 주택 소유자를 위한 농무부 (USDA) 모기지 프로그램을 알아봐야 한다. 그러나 선불 수수료가 있고 이런 대출은 특정 소득 미만의 가구로 자격이 제한된다.
월 모기지 페이먼트에 포함되는 내역 역시 중요한 궁금 사항이다. 집을 사기 위해 대출을 받을 때 모기지 대출 기관에 갚아야 할 금액은 빌린 금액 즉, 대출 원금을 초과한 이자가 붙는다.
사실, 대출 기간의 처음 몇 년 동안은 대부분 이자를 지불하게 된다. 그렇기 때문에 낮은 이자율을 유지하는 것이 매우 중요하다. 또한 지불금에는 재산세, 개인 모기지 보험료 그리고 주택 소유자 보험이 포함되는 경우가 많다.
집을 살 때 가장 좋은 모기지 대출은 신용 점수, 개인 재정 상태, 계약금 금액에 따라 다르다. 모기지를 받을 때 선택할 수 있는 프로그램이 많으므로 우려하지 않아도 된다. 모기지 대출은 집 가치의 80%를 넘는 액수를 빚지는 것을 말하므로 신중하고 명확하게 그리고 면밀하게 접근해야 한다.