20% 다운페이가 최선의 선택일까?

집을 구매할 때 보통 20% 다운페이(down payment)하고, 나머지를 모기지 론으로 한다. 하지만 재정 상황에 따라 10%만 다운페이하고, 나머지 10%를 투자하는 것이 더 좋은 선택일 수 있다.

20% vs 10% 다운페이 비교 분석

$375,000 가격의 집을 구매하는 경우를 가정해 보자. 20% 다운페이(보유한 현금 전체 $75,000)한 경우와 10%만 다운페이($37,500)하고, 나머지 $37,500은 투자를 하는 경우를 비교해 보자. 

• Home Price:  $375,000
• 보유한 현금: $75,000(20% of Home Price)
• 30년 고정 모기지 이자율: 3%
• 10% 다운페이하면 PMI(private mortgage insurance) 비용 포함
• 투자 수익률: 10%(S&P 인덱스 펀드 평균 수익률)
• property taxes or homeowner’s insurance는 두 경우 동일한 금액이므로 제외

Option 1:  20% 다운페이($75,000)할 때

모기지 금액은 $300,000이고, 월 페이먼트 $1,265를 30년 동안 갚아 총비용은 $530,089다.  

• Down Payment $75,000
• Loan Amount $300,000
• Total Interest $155,089
• Total Home Cost $530,089

Option 2:  10% 다운페이($37,500)하고, 나머지 $37,500 투자할 때

10%만 다운페이하면 모기지는 $37,500 늘어 $337,500다. 월 페이먼트는 $1,598( $1,423 + PMI $175 )이고, 30년 총비용은 $559,994다.

• Down Payment $37,500
• Loan Amount $337,500
• Total PMI $10,519
• Total Interest $174,475
• Total Home Cost $559,994

20% 다운페이하면 Total Home Cost는 $530,089이고, 10% 다운페이하면 Total Home Cost는 $559,994다. 즉, 다운페이 $37,500을 더하면 총 비용을 $30,000($559,994 – $530,089) 정도 줄일 수 있다.

하지만 10%만 다운페이했으므로 남은 $37,500을 투자할 수 있다. $37,500를 30년 동안 매년 10% 수익률을 얻으면 $743,902이다. 6년차부터는 PMI $175을 내지 않는다. 따라서, 6년차부터 매월 $175를 25년 동안 투자했다면 $232,196이 된다.

그리고, 옵션 1(다운 페이 20%)는 옵션 2(다운 페이 10%)월 페이먼트가 $333 적다. 매월 $333을 30년 동안 수익률 10%로 투자했다면 $752,742가 된다.