노후에 유용한 리버스 모기지
▶문= 리버스 모기지(Reverse Mortgage, 역모기지)란?
▶답= 리버스 모기지는 현금이 추가적으로 필요한 주택 소유 은퇴자를 대상으로 한다. 집에 쌓여 있는 에퀴티를 연금 혹은 필요할 때 현금으로 찾아 쓸 수 있도록한 금융 상품이다. 리버스도 주택 융자의 한 형태이지만 이렇게 페이먼트을 내지 않고 거꾸로 현금을 받는다고 해서 ‘리버스’ 모기지라고 불린다. 일반적인 융자와큰 차이점은 리버스로 발생한 이자와 원금은 받지 않고 있다가 집을 매각했을 때 계산하게 된다. 그러나 융자를 해주고 원금과 이자를 받지 않기 때문에 보험금이필요하다. 정부기관 FHA (Federal Housing Administration)가 보험 기금을 만들어 관리하고 있는데 양쪽을 보호하는 데 사용된다.
리버스는 크게 세 가지 경우에 좋은 처방이 될 수 있다. 첫 번째, 노후에 현금이 필요해서 집을 팔고자 하는 경우이다. 다운사이징(Downsizing)을 목적으로 집을매매할 시 집 판매 대금의 8~10%가 각종 비용으로 소요된다. 이때 비용이 적게 드는 리버스 모기지가 좋은 대안이 될 수 있다.
두 번째, 현재 거주하고 있는 집이 노후 거주에 적합해서 평생 살고자 결정한 경우이다. 계속 거주하면서 에퀴티를 노후 자금으로 쓸 수 있는 방법은 리버스가 유일하다.
마지막으로 세 번째는 낮은 재산세를 유지하거나 메디 케이드 클레임에 대해 대비하는 등 특수한 사정이 있는 경우이다.
▶문= 리버스 모기지 시 어떤 자격 조건이 필요하고 신청 절차나 사후 관리 등이 궁금합니다.
▶답= 리버스 모기지에 생소하신 분들을 위해 요약해서 전반적으로 말씀드리겠습니다. 신청 자격 조건은 일반 모기지에 비해 매우 관대합니다. 크레딧 점수는 아예 고려하지 않습니다. 또 소득 조건도 재산세와 유틸리티를 부담하실 수 있는 지만 심사합니다. 따라서 소셜 연금을 받으시는 경우라면 대부분 문제가 없습니다.
소셜 연금조차도 없으신 경우라고 하더라도 ①집의 모기지 잔액의 거의 없거나 ②일정한 금융자산이 있으시다면 신청 가능할 수 있습니다. 또 최근 2년간의 페이먼트 히스토리가 중요합니다. 특히 재산세와 모기지 납부에 연체가 없는지 확인합니다. 객관적으로 인정되는 사정이 있다면 해결 가능하고 그렇지 않은 경우에는 조건부로 승인이 됩니다. 이 경우 인출금이 줄어드는 결과가 됩니다. 대체로 신청자의 자격조건보다는 프라터티의 자격조건이 더 제한적입니다.
콘도나 타운하우스의 경우에는 FHA 승인된 경우만 가능하고 실제 거주인 경우라면 4유닛까지 가능하지만 렌트용 주택은 제외됩니다. 마지막으로 리버스는 집을 파시는 절차가 아니라 일종의 융자입니다. 따라서 기존 융자금이 너무 많이 남아있으면 신청이 불가합니다. 그 비율은 신청자의 연령에 따라 다르므로 이에 대해서는 사전 확인이 필요합니다.
그다음으로 신청 절차는 사전 카운슬링을 제외하고는 일반 모기지의 재융자와 동일합니다. 에스크로를 오픈하고 감정, 펀딩, 타이틀 등기까지의 과정을 거칩니다. 가장 먼저 해야 하는 카운슬링은 금융 상품의 이해에 취약한 시니어들을 대상으로 교육의 목적으로 갖고 있습니다. 비영리 카운슬링 기관을 직접 방문하거나전화로도 가능하며 1시간 내외가 소요됩니다. 카운슬링을 신청할 시에는 상담했던 전문가에게서 관련 자료와 리스트를 받으셔야만 합니다.
카운슬링은 영어로 진행되므로 경험 있는 전문가에게 내용을 사전 숙지 받으시는 게 좋습니다. 카운슬링을 마치면 절반 정도의 절차가 끝난 셈입니다. 서류와 함께 신청서를 제출하고 나면 곧 주택 감정이 이뤄지고 그다음부터의 절차는 담당자가 맡아서 진행하게 됩니다. 대부분 신청하고 나서 총 4주 정도면 종료됩니다.
리버스 모기지로 현금을 지급받는 방법은 평생 월 페이먼트 혹은 라인 오브 크레딧 등의 4가지 방식이 있습니다. 많은 분들이 그 선택에 어려움을 겪게 되는데 이모든 방식은 처음부터 혼합이 가능하고 또 신청 이후에도 사후 변경이 쉽게 가능하므로 선택과 관련해서는 크게 우려할 필요가 없습니다.