1. 평수 늘리기
-이웃 집들 보다 작은 집을 샀을 때 유용하다.
-감정인이 집을 더 값어치 있게 볼 수 있고 세입자에게 더 매력적이게 보이는 집으로 만들자.
-평수 늘리기에 좋은 집의 예: 콘크리트가 입혀져 있거나 배관 작업이 된 집.
-도급업자에게 동네의 룰과 분위기 & 가격 물어보기.
-보통 감정인은 주위 집의 평당 가격을 보고 내 집 평수와 곱한다. 그리고 집 상태에 따라 가격을 조정한다.
-평수 늘리기를 하면 안되는 경우? 내 집이 주위 집보다 크면 더 키울 필요가 없다. 주위 집들과 비슷하게 만들어야 한다.
2. 방과 화장실 수 늘리기
-가족 수가 증가할 가족은 방 3개 이상의 집을 원한다.
-제일 집의 가치를 높이는 방법은 방 2개를 3개로 만드는 것. 그 다음으로 좋은 건 방 3개를 4개로 만드는 것이다.
-1,100 sqft보다 큰 방 2개의 집을 찾아보자.
-다이닝룸, 서재, 오피스, 다용도실 등 사용도가 많지 않은 공간을 방으로 만들자.
-화장실 수를 늘려라.
3. 집의 가치를 제일 높이는 리모델링 하기
-주방과 화장실에 돈을 제일 많이 써라 (특히 마스터 베드 룸).
-감정인과 세입자의 시각으로 생각하라.
-팁:
1) 주방과 화장실의 수납함을 새로 사지 말고 페인트칠 하기: 흰색이나 밝은 회색으로 하기.
2) 주방과 화장실에 합판과 리놀륨 말고 타일을 깔기: 타일이 더 오래가고 작은 면적에 더 효율적이다.
3) 샤워부스 유리로 하지 말기: 비싸고 깨질 수 있고 쉽게 더러워진다.
4) 저수류 싱크대나 변기 설치하기: 오래 봤을 때 돈을 절약한다. 환경을 생각하는 세입자라면 신경 쓸 수 있으니 집을
내놓을 때 홍보하기!
4. 조경 트릭
-저렴한 vs. 스킬이 필요한 노동 업무로 나누어라.
-저렴한 노동: 잡초 뽑기, 떼 입히기, 콘크리트 부수기 등.
-스킬이 필요한 노동: 콘크리트 붓기, 옹벽 쌓기, 살수 장치 설치 등.
-팁:
1) 잡초와 돌 치우기 같은 원래 있는 문제를 해결하기 위해서 저렴한 노동 이용하기.
2) 저렴한 철책선을 써서 마당에 애완동물 산책이나 이 집 만의 공간을 만들기.
3) 앞마당: 비싸지 않고 잘 죽지 않는 식물 심기.
5. 리모델링 아이디어
-바닥이 제일 손상되기 쉬운 곳이므로 합판을 쓰자. 합판이 설치가 쉽고 오래간다.
-카펫: 제일 저렴하지만 오래가지 않음. 방 같은 덜 밟히는 곳에 괜찮다.
-목재: 얼룩, 긁힘, 손상에 취약하다.
-타일: 제일 비싸고 오래간다. 많이 이용되고 액체가 쏟아질 확률이 많은 곳에 좋다.
-천장 선풍기는 더운 지역에 추천.
-에어컨이 없는 집에 에어컨 설치하기.
-지붕 교체가 필요한 집 사기 ($6,000-15,000 정도의 비용 소요)
-많은 부동산 투자자가 지붕 문제가 있는 집을 피하기 때문에 경쟁이 덜 함.
-BRRRR 전략에서 하는 캐시로 집을 사는 방법에 적합하다. 지붕 문제가 있는 집은 전통적 대출이 잘 안 나오기 때문.
-면허가 있는 도급업자가 팀에 있다면 지붕 교체는 어려운 일이 아니다.
-지붕 교체가 당장 필요한 집은 감정인이 미래의 지붕 교체 가격을 반영하지 않기 때문에 부동산 감정이 더 높게 나온다.
-지붕 교체 지출의 70-75%를 리파이낸스하며 돌려 받자.
-부동산 투자자의 마인드 셋: 문제를 찾기 -> 숫자로 분석하기 -> 이 부동산이 이익이 될 수 있을지 결정 -> 팀을레버지리
로 사용해 문제 해결하기.
6. 리모델링 관리하기
–리모델링 진행 확인하기
1) 프로젝트 매니저에게 진행 확인 물어보기/보수 주기
2) 프로젝트 매니저에게 사진과 비디오로 진행 상황 보고 받기.
3) 절대 리모델링 가격 100% 선불하지 말 것.
-시작할 때 25% 내기 -> 진행상황 확인 된 후 25% 내기 -> 똑같이 다음에 25-50% 내기 -> 반복.
-도급업자에게 항목별로 구분된 가격 제시를 받은 다음 자재와 인건비를 따로 알려달라고 하기 -> 자재는 내가사면 바가지를 쓰기를 피할 수 있다.